روزنامه اعتماد با مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن در خصوص چرایی افت معاملات و رشد قیمت مسکن در اولین ماه تابستان گفتگو کرده است.

مسعود فراهانی:

* در گزارش‌های مرکز آمار ایران و مرکز بانک مرکزی همواره با یک عدم تقارن در اطلاعات مواجه هستیم البته این موضوع اصلا غیرطبیعی هم نیست، چراکه عوامل گوناگونی در آن اثرگذار است به عنوان مثال ظرفیت‌های ساخت و ساز در مناطق محدود هستند و اگر شهرداری از طریق کمیسیون ماده پنج یا بازبینی طرح تفصیلی حقوق مالکانه جدیدی را توزیع نکند معمولا ساخت و سازها در مناطق با تغییر خاصی روبه‌رو نمی‌شوند و پس از یک مدت ظرفیت‌ها ثابت می‌مانند. فراهانی در ادامه افزود: موضوع بعدی که حایز اهمیت است، این است که تعداد معاملات که معیاری برای رونق بازار مسکن قرار دارد نشان‌دهنده یک بحران در مورد ماهیت بازار است به این معنی که نگاه‌مان به موضوع مسکن کاملا سرمایه‌ای شده است.

* اهمیت این مساله در این است که باید زمانی که معاملات را مورد بررسی قرار می‌دهیم، متوجه شویم که چه افرادی و از چه طبقه‌ای این خانه‌ها را خرید و فروش می‌کنند که البته ممکن است این معاملات کاملا به صورت سوداگرانه هم باشد.

* ضمن آنکه میان مسکن اولی‌ها و سوداگران هیچ تمایزی وجود ندارد و برای همین اگر بخواهیم معاملات مسکن را معیاری برای رونق بازار در نظر بگیریم اصلا ملاک درستی نیست و این موضوع خود یک خطا در سیاستگذاری محسوب می‌شود. فراهانی با اشاره به افت معاملات مسکن در تهران نیز خاطرنشان کرد: مولفه‌های گوناگونی در این افت دخیل هستند و اینکه اغلب افرادی که دارایی و ملکی دارند میلی به جابه‌جایی آن ندارند که یکی از مهم‌ترین آنها بحث مربوط به دریافت مالیات است.

* در بازاری که با تورم همراه است زمانی که مالیات بر عایدی سرمایه وجود نداشته باشد افرادی هم که مالکیت دارایی‌های‌شان را در اختیار داشته باشند، می‌توانند بدون خرید و فروش واحدشان هم صاحب سود شوند. این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار مسکن به این شکل شده که پس از خرید مسکن بدون اینکه دغدغه‌ای در خصوص سودآوری داشته باشید تنها با نگهداری ملک هم سود می‌کنید که آن هم به دلیل تورم است پس افراد لزومی به نقل و انتقال ملک‌شان نمی‌بینند.

* این امکان وجود دارد بین افرادی که دارایی‌هایی را در اختیار دارند تبانی صورت گیرد که همین مساله باعث اختلال در بازار مسکن می‌شود که به یک‌باره هیچ‌گونه معاملاتی نمی‌شود که البته بیشتر این موضوع به صاحبان دارایی‌ها و بزرگ مالکان برمی‌گردد.

* معمولا افرادی که در حال ساخت و ساز ساختمانی هستند با یکدیگر ارتباطاتی هم می‌گیرند، برای مثال این افراد می‌توانند در منطقه 1 تهران یا در منطقه 8 واحدهای نوساز خودشان را نفروشند و با یکدیگر هم دست شوند. او تصریح کرد: این کمیابی مصنوعی باعث کم شدن معاملات و عرضه مسکن در بازار می‌شود و قیمت‌ها رشد می‌کنند و این کمیابی مصنوعی ایجاد می‌شود. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: به عنوان مثال اگر یک مدت روی فایل‌های فروش ملک در منطقه 1 کار کنید، متوجه می‌شوید که تعداد زیادی از واحدهای مسکونی در اختیار 5 تا 10 مالک سرشناس است.

* اگر فردی مالک 300 واحد مسکونی در منطقه 1 تهران است این فرد می‌تواند با این تعداد از واحدی که در اختیار دارد بازار ملک را هم دستکاری کند.

* با توجه به شرایط کنونی و اینکه دولت هنوز اقدام موثری در بازار مسکن انجام نداده است همچنان با احتکار در بازار ملک و عدم کنترل بازار اجاره و تعداد بالای پروانه‌های تخریب و نوسازی مواجه هستیم.

* در حال حاضر شاهد آنیم که بسیاری از واحدها پیش از موعد تخریب می‌شوند و ساکنان آنها به عنوان مستاجران جدید به بازار اضافه می‌شوند که این امر باعث شده تا سیگنال‌های مختلفی از افزایش قیمت ملک در بازار ملک به وجود بیاید و همچنان با تورم ماهانه و سالانه هم مواجه خواهیم بود که اغلب تورم سالانه بین 20 تا 35 درصد است و نمی‌توان امیدی به افت قیمت‌ها داشت.