نظام تامین مالی مسکن مطابق نمرات عملکرد آن در سال جاری «نقش کمک‌رسان» به ۲بازیگر وامانده بازار ملک یعنی خریداران خانه و سازندگان ساختمان را از دست داده؛ هر چند این گروه از وام‌های بانکی برای گروهی در این بازار که تحت پروژه‌های دولتی قرار دارند تاحدودی کارآیی دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از حجم پرداخت وام‌های ساخت و خرید مسکن توسط شبکه بانکی طی ۷ماه اول امسال حاکی است، به‌رغم آنکه عرضه ریالی این تسهیلات برحسب نوع وام‌های ملکی بین ۲۲ تا ۱۴۰درصد نسبت به سال گذشته افزایش اسمی پیدا کرده، اما رشد واقعی عمده این وام‌ها ۱۱ تا ۴۵درصد کاهش یافته است. در کنار رشدهای واقعی منفی «وام‌رسانی به بازارهای خرید و ساخت مسکن»، سهم کل بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی در ماه‌های گذشته از سال۱۴۰۵، رقمی معادل ۳.۲درصد بوده که از ۴درصد مدت‌زمان مشابه در سال۱۴۰۴ نیز کمتر است.

این نرخ می‌گوید، یکی از بخش‌های کلیدی اقتصاد ایران که بازیگرانش از یک‌سو شامل خانوارها به عنوان متقاضیان خرید خانه و از سوی دیگر ساختمان‌سازها به عنوان فعالان اقتصادی تولیدکننده، هر دو به وام‌های مسکن برای ورود به بازار نیاز دارند، عملا سهم دندان‌گیری از تسهیلات بانکی ندارد. این بخش خیلی پیش‌تر که ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی بر تولید و مصرف سایه نینداخته بود، دست‌کم ۲۰درصد از منابع بانکی را می‌توانست به خود اختصاص دهد و جذب کند. وضعیت اضلاع نظام تامین مالی مسکن را می‌توان به «حالت پات در شطرنج» توصیف کرد؛ هیچ‌کدام از دست‌کم دو بازیگر این صحنه امکان حرکت ندارند؛ نه تقاضای خرید مسکن و نه سازنده‌ها. از طرفی، شبکه بانکی نیز برای سازگارکردن تسهیلات به لحاظ قدرت پوششی امکانی ندارد؛ چون هر نوع افزایش ریالی سقف مستلزم اقساط بیشتر است. اما قبل‌از اینکه ریشه‌های وضع موجود را در نظام تامین مالی مسکن که مطابق شواهد در وضعیت «پات» قرار گرفته است، مورد بررسی قرار دهیم،‌ لازم است کارنامه جدید وام‌دهی به خریداران، سازنده‌ها و متقاضیان تعمیر آپارتمان تشریح شود.

وام خرید نوساز ۴۵درصد کمتر از پارسال

مرداد امسال سقف وام مسکن هم برای خرید و هم برای ساخت، دوبرابر شد و سقف وام جعاله یا همان تعمیرات خانه نیز ۴۲درصد افزایش پیدا کرد. اما از آنجا که فرآیند اداری ابلاغ مصوبه بانک مرکزی به بانک‌های عامل پرداخت تسهیلات و همچنین ابلاغ بخشنامه‌های داخلی بانک‌ها به شعب برای پرداخت تسهیلات جدید دست‌کم ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد، بسیار بعید است که کارنامه وام‌های پرداختی ۷ماه اول امسال تحت‌تاثیر وام‌های جدید مسکن باشد.

از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، ارزش واقعی وام‌ خرید مسکن پرداخت‌شده توسط بانک‌ها به متقاضیان خرید خانه ۱۱درصد کمتر از مدت مشابه در سال ۱۴۰۴ بوده است. این افت در وام‌ خرید مسکن نوساز شدیدتر بوده، به‌طوری‌که امسال ۴۵درصد کمتر از سال گذشته تسهیلات بانکی برای آپارتمان‌های نوساز به لحاظ رشد واقعی پرداخت شد. ارزش واقعی وام‌هایی که برای خرید مسکن غیرنوساز داده شد اما حدود ۴ درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. رشدهای واقعی وام خرید مسکن با لحاظ میزان رشد قیمت مسکن محاسبه شده است. در کنار وام خرید، تسهیلات جعاله، نوع دوم وام‌های مسکن در سبد این نوع تسهیلات بانکی است که طی ۷ماه اول امسال رشد واقعی پرداخت آن ۷درصد بوده است. نوع سوم این وام‌ها به سمت عرضه مسکن مربوط می‌شود؛ در این مدت ارزش واقعی تسهیلاتی که برای ساخت مسکن به سازنده‌ها پرداخت شده نه تنها افزایش پیدا کرده که ۴۰درصد افت کرده است.

بانک‌ها مقصرند یا شرایط موجود؟

کارکرد نظام تامین مالی مسکن در کشورهای مختلف هم در حوزه بازار خرید و ساخت و هم در پیشبرد سیاست‌های حمایتی در این بخش، فاصله‌ای بسیار زیاد با شرایط موجود این تسهیلات در ایران دارد. بازار تسهیلات رهنی یا همان وام خرید مسکن در کشورهای مختلف، نقش اصلی «تامین بودجه خانوار» برای صاحب‌خانه شدن را بازی می‌کنند. وام ساخت نیز حدود دوسوم منابع مالی مورد نیاز سازنده‌ها برای تولید مسکن را پوشش می‌دهد. در طرح‌های مسکن حمایتی و همچنین نوسازی بافت‌های فرسوده درون‌شهرها نیز هم در برخی کشورهای همسایه ایران و هم در اروپا، تسهیلات بانکی با شرایط مناسب خانوارهای کم‌درآمد توانسته دست‌کم نیمی از هزینه‌های تامین مسکن را پوشش دهد. در بازار مسکن ایران اما این نظام کارکرد خود را از دست داده؛ به‌طوری‌که فقر تسهیلات برای بخش غیرحمایتی شدید است و در طرح‌های حمایتی نیز اگر چه اوضاع نسبت به آن بخش تاحدودی مناسب است؛ اما در مقایسه با الگوی جهانی به مراتب ضعیف است.

سقوط ارزش واقعی تسهیلات مسکن در سال جاری ۶ علت داشته است که عمدتا «شرایط خارج از بخش مسکن» یعنی شرایط کلان اقتصادی و سیاسی بانی آنها بوده است. از این منظر، رشد واقعی منفی ۴۵درصدی در پرداخت وام خرید مسکن نوساز را می‌توان ناشی از «نبود قدرت خرید» برای این نوع واحدهای مسکونی در شرایط «تورم بالا و افت درآمد خانوار» دانست. سقف وام خرید مسکن یک‌میلیارد تومان است و این برای خرید آپارتمان نوساز ۶۰مترمربعی، تنها یک‌پانزدهم بودجه خرید متقاضی را پوشش می‌دهد. در این حالت باتوجه به اینکه خانوارها در سال‌های اخیر قدرت پس‌انداز سالانه را از دست دادند و قیمت مسکن نیز تحت‌تاثیر ریسک‌ها مدام جهش کرد، بخش زیادی از تقاضای مسکن قادر به خرید نوساز نیست. حال ممکن است بخشی از اشکال وضع موجود نظام تامین مالی مسکن را بتوان متوجه عوامل این نظام دانست که آن‌طور که باید به سمت تولید محصولات بانکی سازگار با شرایط موجود بخش مسکن پیش نرفتند.

اما فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در این باره معتقد است، «تورم و فقر مضاعف» علت‌العلل وضع موجود است و تا حل نشود، نمی‌توان راهکار مبتنی بر وام برای رکود مسکن متصور شد. براساس این بررسی، ۳ علت رشد منفی ارزش واقعی پرداخت وام خرید مسکن شامل «توان خرید پایین»، «سقف یکسان وام نوساز و غیرنوساز» و همچنین «کمبود نسبی واحد نوساز در بازار» است. رشد منفی وام ساخت به لحاظ ارزش واقعی تسهیلات نیز ناشی از «قدرت پوششی پایین این تسهیلات در برابر هزینه ساخت» و همچنین «رکود ساختمانی ناشی از رکود خرید مسکن» است. اما علت ششم وضع موجود نظام تامین مالی مسکن نیز متوجه شبکه بانکی است؛ بانک‌ها به‌خاطر تورم فزاینده در سال‌های اخیر قادر به پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ سود ثابت نیستند؛ چون این مدل تامین مالی از نگاه بانکدارها تعادل منابع و مصارف آنها را به‌هم می‌زند. نرخ سود وام خرید مسکن با دوره بازپرداخت ۱۲سال ۲۲.۵درصد است؛ درحالی‌که نرخ تورم نزدیک به ۹۰درصد و قیمت تمام‌شده منابع برای پرداخت تسهیلات نیز دست‌کم بالای ۵۰درصد برآورد می‌شود. فردین یزدانی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت، یکی از حوزه‌هایی که بانک‌ها تمایل به پرداخت تسهیلات دارند، «سرمایه در گردش» مورد نیاز صنوف و واحدهای تولیدی است که در کوتاه‌مدت باز می‌گردد.