ﺑﻪ ﮔﺰارش ﺧﺒﺮﮔﺰاری اﻗﺘﺼﺎداﯾﺮان

بر اساس این مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه 8 تیر 1405 با توجه به جلسه 5 اردیبهشت 1405 کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاستگذاری شورای‌عالی و بازدید تعدادی از نمایندگان این کمیته در 12 اردیبهشت 1405 از شهر رشت، طرح بلندمرتبه‌سازی این شهر را تصویب کرد.

در این مصوبه، ضرورت بلندمرتبه‌سازی در رشت با هدف جلوگیری از توسعه افقی، حفاظت از اراضی کشاورزی پیرامون شهر و پاسخگویی به نیاز مسکن شهری، با توجه به مصوبات سال 1396 هیئت وزیران و شورای‌عالی شهرسازی و معماری درباره ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی در ایران، مورد توجه قرار گرفته است.

بر اساس این مصوبه، مکانیابی ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر رشت در قالب پهنه‌ها و محورهای مشخص‌شده در نقشه پیوست مورد تأیید قرار گرفته است. مجموع مساحت این پهنه‌ها 266.6 هکتار است که از این میزان، 223.9 هکتار در طرح تفصیلی تثبیت شده و 42.7 هکتار در طرح بلندمرتبه‌سازی به عنوان پهنه بلندمرتبه تعیین شده است.

حدنصاب احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در تمامی قطعات واقع در پهنه‌ها و لبه‌ها 2 هزار مترمربع و در قطعات دارای کد پهنه پلکانی 2 هزار و 500 مترمربع تعیین شده است. همچنین اختصاص حداقل 20 مترمربع فضای باز به ازای هر واحد در تمامی پهنه‌های سکونت الزامی است.

ممنوعیت تفکیک اراضی کشاورزی برای بلندمرتبه‌سازی

در بخش دیگری از این مصوبه، با تفکیک اراضی کشاورزی داخل محدوده قانونی برای اجرای پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی، حتی پس از تصویب در کمیسیون ماده 5، مخالفت شده است.

همچنین تعیین پهنه ساختمان‌های بلندمرتبه، تغییر کاربری محسوب نمی‌شود و صرفاً در اراضی با کاربری مسکونی، گردشگری و مختلط قابل اجرا خواهد بود. کاربری پهنه در سایر کاربری‌ها نیز همان کاربری تعیین‌شده در طرح مصوب شهر رشت خواهد بود.

شورای‌عالی شهرسازی با پیشنهاد مشاور درباره دسته‌بندی ترازهای ارتفاعی نیز موافقت کرده است. بر این اساس، تراز ارتفاعی یک حداکثر 8 طبقه روی همکف، تراز دو حداکثر 12 طبقه روی همکف، تراز سه حداکثر 16 طبقه روی همکف و تراز چهار بیش از 17 طبقه خواهد بود.

با توجه به پیشنهاد نماینده وزارت نیرو، مقرر شده برای رعایت حریم تأسیسات آب و فاضلاب و حریم چاه‌های آب شرب، از شرکت مربوطه استعلام و نتیجه در اسناد طرح لحاظ شود.

همچنین به منظور استفاده بهینه از منابع آبی، متقاضیان بلندمرتبه‌سازی باید برای طراحی و اجرای سیستم جمع‌آوری و استحصال آب باران اقدام کنند. سازوکارهای تشویقی اجرای این سیستم، از جمله تخفیف عوارض، باید در کمیسیون ماده 5 بررسی و تصویب شود. این مشوق‌ها شامل افزایش تراکم و سطح اشغال نخواهد بود.

پارکینگ، شرط استفاده از تراکم

بر اساس مصوبه شورای‌عالی شهرسازی، تمامی پارکینگ‌های مورد نیاز مجموعه‌های بلندمرتبه باید در چارچوب ضوابط ملاک عمل شهر تأمین شود و در غیر این صورت، تراکم و سطح اشغال مصوب متناسب با تعداد پارکینگ تأمین‌شده تعدیل خواهد شد.

به دلیل شرایط اقلیمی و منابع آب زیرزمینی شهر رشت، در صورت تأمین‌نشدن تمامی پارکینگ‌های مورد نیاز، حداکثر 3 طبقه روی زمین، بدون احتساب در تراکم ساختمانی، می‌تواند به پارکینگ اختصاص یابد.

استفاده از ضوابط بلندمرتبه‌سازی در اراضی واقع در حاشیه بلوار شهید انصاری، روبه‌روی پارک ملت، به مساحت 5 هکتار، منوط به واگذاری 50 درصد از این زمین که به صورت مشجر است به شهرداری برای اجرای فضای سبز عمومی شده است؛ در غیر این صورت، ضوابط طرح تفصیلی مصوب ملاک عمل خواهد بود.

در اراضی واقع در جاده لاکان، شامل دو قطعه M116 و R253 در قسمت جنوبی لاکان نیز استفاده از ضوابط بلندمرتبه‌سازی مشروط به واگذاری حداقل 35 درصد از هر یک از قطعات با کاربری‌های خدمات هفتگانه به شهرداری شده است.

همچنین استفاده از ضوابط بلندمرتبه‌سازی در اراضی واقع در خیابان امین‌الضرب (R255) منوط به بهره‌برداری از 50 درصد این زمین با کاربری فضای سبز عمومی به شهرداری خواهد بود.

الزام رعایت استانداردهای ایمنی، زیست‌محیطی و پدافند غیرعامل

در این مصوبه رعایت تمامی مباحث و مقررات ملی ساختمان، از جمله ملاحظات پدافند غیرعامل، استفاده از فناوری‌های ساخت مدرن و مقاوم در برابر زلزله و رعایت ضوابط بهداشتی و ایمنی، به‌ویژه ضوابط سازمان آتش‌نشانی، الزامی شده است.

شهرداری نیز در پهنه‌های مصوب باید بر اساس ضوابط و مقررات عمل کند و درخواست‌هایی از قبیل افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، کاهش سرانه فضای باز یا عدم تأمین پارکینگ نمی‌تواند در کمیسیون ماده 5 مطرح شود.

در خصوص نحوه اعطای مابه‌التفاوت تراکم طرح مصوب قطعات واقع در پهنه‌ها و محورهای بلندمرتبه با تراکم پیشنهادی ساختمان‌های بلندمرتبه نیز مقرر شده موضوع اجرای سرانه‌های خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده یا بافت‌های دارای کمبود خدمات توسط مالکان این قطعات و یا استفاده از روش حق انتقال توسعه بررسی و برای تصمیم‌گیری نهایی به کمیسیون ماده 5 ارائه شود.

همچنین طرح معماری تمامی ساختمان‌های بلندمرتبه باید در کمیته سیما و منظر شهری به تصویب برسد و در این کمیته توجه ویژه‌ای به معماری سبز و احداث ساختمان‌های سبز شود.

انجام مطالعات و رعایت تمامی ضوابط و مقررات مربوط به پدافند غیرعامل، به‌ویژه ضوابط مختص ساختمان‌های بلندمرتبه، نیز الزامی شده است. طراحی و ضوابط باید به‌گونه‌ای باشد که حداقل میزان فضای امن و پناهگاه مورد اشاره در مصوبه 18 مرداد 1404 کمیته دائمی پدافند غیرعامل کشور را تأمین کند.

بر اساس این مصوبه، مطالعات پدافند غیرعامل باید حداکثر ظرف یک ماه توسط کارشناس ذی‌صلاح تهیه و به تأیید سازمان پدافند غیرعامل استان برسد. رعایت ضوابط زیست‌محیطی با تأکید بر مدیریت فاضلاب و پسماند نیز الزامی اعلام شده است.

فرونشست زمین زیر ذره‌بین در بلندمرتبه‌سازی

شورای‌عالی شهرسازی و معماری در راستای سیاست‌های خود درباره تاب‌آوری شهری و توجه به پهنه‌ها و محدوده‌های فرونشست زمین مقرر کرده است نقشه پهنه‌بندی و گرادمان فرونشست زمین سازمان نقشه‌برداری کشور در پهنه‌ها و محورهای بلندمرتبه لحاظ شود.

ضوابط ساخت‌وساز و احداث بنا در پهنه‌های فرونشست نیز صرفاً بر اساس نظر مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ملاک عمل خواهد بود.

بلندمرتبه‌سازی در بافت تاریخی رشت ممنوع شد

در یکی از مهم‌ترین بندهای مصوبه، هرگونه بلندمرتبه‌سازی در محدوده بافت تاریخی شهر رشت با هدف جلوگیری از پیامدهای منفی توسعه عمودی در این محدوده ممنوع اعلام شده است.

همچنین در سایر نقاط شهر نیز رعایت تمامی حریم‌ها و ضوابط آثار ثبتی، در صورت وجود، در پهنه‌ها و محورهای تعیین‌شده برای بلندمرتبه‌سازی الزامی است.

شورای‌عالی شهرسازی همچنین تدوین ضوابطی برای معماری سبز ساختمان‌های بلندمرتبه را با هدف به حداقل رساندن آثار منفی بر محیط‌زیست و ایجاد ساختمان‌های هماهنگ با طبیعت ضروری دانسته است.

در این مصوبه تأکید شده است با توجه به قرارگیری پهنه‌های بلندمرتبه در موقعیت‌های جغرافیایی مختلف و استفاده افراد با موقعیت‌های اجتماعی متفاوت، مساحت واحدهای مسکونی ساختمان‌های بلندمرتبه باید متناسب با موقعیت اجتماعی هر ساختمان متنوع باشد.

رعایت فاصله جانبی و لفاف فضایی در جانمایی ساختمان‌های بلندمرتبه نیز الزامی شده است.

برای رعایت سقف جمعیت‌پذیری طرح مصوب و تأمین خدمات متناسب با جمعیت، اخذ تضمین‌های لازم از سازندگان بلندمرتبه هنگام صدور پروانه ساختمانی نیز پیش‌بینی شده است تا از تخلفاتی مانند سطح اشغال مازاد، تعداد طبقات مازاد و تخلف در نحوه استقرار بنا و پسروی‌ها جلوگیری شود.

همچنین بستر و حریم تمامی مسیل‌ها و رودخانه‌ها در پهنه‌ها و محورهای تعیین‌شده برای احداث ساختمان‌های بلندمرتبه باید طبق نظر شرکت آب منطقه‌ای استان رعایت شود.

درباره حریم کیفی آب‌های سطحی و حریم چاه‌های کشاورزی نیز در صورت وجود، باید از شرکت آب منطقه‌ای استعلام و نتیجه در اسناد طرح منعکس شود.

احداث هرگونه ساختمان بلندمرتبه در مجاورت اماکن مربوط به نیروهای مسلح نیز به لحاظ مسائل امنیتی، منوط به اخذ استعلام از ارگان مربوطه شده است.

در پایان مصوبه آمده است که در اجرای ماده 42 آیین‌نامه مصوب هیئت وزیران درباره نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران، اسناد طرح شامل نقشه‌ها و ضوابط در مقیاس مناسب تهیه و برای ابلاغ در اسرع وقت به دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ارسال شود.