به گزارش اقتصادنیوز، تصور کنید ماه ژانویه در نیویورک است و شما با دو هم‌خانه در آپارتمانی نقلی زندگی می‌کنید. دیوارهای دوروبرتان دارند فرو می‌ریزند و در دیوار اتاق خوابتان سوراخی هست که از آن بیرون پیداست. هر بار که باران یا برف می‌بارد، آب به داخل اتاقتان چکه می‌کند. دوباره و دوباره با صاحب‌خانه تماس می‌گیرید تا آن را تعمیر کند، اما هیچ اتفاقی نمی‌افتد.

جولیا آر. کارت‌رایت، اقتصاددان، در دیلی اکونومی، نوشت: این واقعیت زندگی بسیاری از نیویورکی‌هاست. این فرسودگی، نتیجۀ قابل‌پیش‌بینی دهه‌ها سیاست مسکن است که عرضه را محدود نگه داشته و ساختمان‌های تحت مقررات کنترل اجاره را به حال خود رها کرده تا فرسوده شوند. بسیاری این وضعیت را به زندگی در شهرهای بزرگ نسبت می‌دهند، اما تجربۀ توکیو نشان می‌دهد که لزوماً نباید چنین باشد.

از اجاره ۴۴۰۰ دلاری در نیویورک تا اجاره ۱۲۷۰ دلاری در توکیو

جمعیت حدوداً ۱۴٫۲۷ میلیون نفری کلان‌شهر توکیو بسیار بیشتر از جمعیت حدود ۸٫۵ میلیونی شهر نیویورک است. با این حال، اجاره‌نشینی در شهری که وسعت آن کمتر از دو برابر نیویورک است، کسری از هزینۀ زندگی در بزرگ‌ترین شهر آمریکاست.

در اواسط دهۀ ۱۹۹۰، اجارۀ آپارتمانی تک‌خوابه در توکیو تقریباً به‌اندازۀ آپارتمانی تک‌خوابه در نیویورک بود، یعنی کمی کمتر از ماهی ۱،000 دلار. تا سال ۲۰۲۵، متوسط اجارۀ آپارتمانی تک‌خوابه در نیویورک حدود ۴،۴۰۰ دلار در ماه بود، در حالی که این رقم برای آپارتمانی تک‌خوابه در توکیو حدود ۱،۲۷۰ دلار بود. ضعیف‌تر شدن ارزش یِن بخشی از این تفاوت را توضیح می‌دهد، اما حتی اگر قیمت‌ها را بر حسب ین محاسبه کنیم، اجاره‌بها در توکیو طی ۳۰ سال تغییر چندانی نکرده، در حالی که اجاره‌بها در نیویورک تقریباً سه برابر شده است.

رمز موفقیت توکیو

در نهایت، قیمت مسکن به عرضه و تقاضا برمی‌گردد. پس توکیو چگونه توانسته مسکن را نسبتاً مقرون‌به‌صرفه نگه دارد، در حالی که نیویورک در انجام همین کار با مشکل مواجه بوده است؟

توکیو بر همگام ماندن عرضۀ مسکن با تقاضا تمرکز کرده است؛ موجودی مسکن این شهر بین سال‌های ۱۹۶۳ تا ۲۰۱۳ تقریباً سه برابر شد و به ۷٫۳۶ میلیون واحد مسکونی رسید. ژاپن برای رسیدن به این هدف، مقررات منطقه‌بندی کاربری زمین را انعطاف‌پذیر نگه داشته است. به‌جای اینکه هر منطقه را به یک کاربری واحد محدود کند، مقررات منطقه‌بندی اجازه می‌دهد خانه‌ها، فروشگاه‌ها و صنایع سبک در یک بلوک در کنار یکدیگر وجود داشته باشند. پروژه‌هایی که از این مقررات پیروی کنند، می‌توانند به‌صورت «ذی‌حق» ساخته شوند، بدون نیاز به بررسی‌های موردی و اختیاری مقامات یا دادن اختیار به همسایگان برای جلوگیری از ساخت آن‌ها.

قوانین منطقه‌بندی ژاپن در سراسر کشور یکسان است. دولت ملی به‌جای واگذار کردن تصمیم دربارۀ کاربری زمین به هر محله، ۱۳ منطقه استاندارد تعریف کرده است. این رویکرد از بالا به پایین البته دو سویه است، زیرا نظام ملی می‌تواند به همان اندازه که مقررات را تسهیل می‌کند، آن‌ها را سخت‌تر هم بکند اما ژاپن بارها مقررات خود را تسهیل کرده تا امکان ساخت مسکن بیشتری فراهم شود.

دو الگوی متفاوت

منطقه‌بندی کاربری زمین در شهر نیویورک تقریباً در نقطۀ مقابل این رویکرد قرار دارد. تغییر کاربری برای هر قطعه زمین مشخص باید «رویۀ یکپارچه بررسی کاربری زمین» را طی کند، فرایندی آن‌قدر دشوار که حدود ۴۰ درصد از پیشنهادهای خصوصی برای تغییر کاربری در نهایت رد می‌شوند. حدود ۲۷ درصد از قطعات زمین منهتن تحت مقررات محدودکنندۀ مربوط به بناهای شاخص و تاریخی قرار دارند و نرخ ساخت بناهای جدید در مناطق تاریخی، حدود یک‌ششم سایر قطعات است.

و سپس به آپارتمان‌های خالی نیویورک می‌رسیم. قانون «ثبات مسکن و حمایت از مستأجران» سال ۲۰۱۹، افزایش اجاره‌بها در واحدهای خالی تحت تثبیت اجاره را محدود کرد و میزان هزینه بازسازی‌ای را که صاحب‌خانه می‌تواند از طریق افزایش اجاره جبران کند نیز کاهش داد. وقتی واحدی با اجارۀ ماهانه ۷۰۰ دلار به 100،000 دلار تعمیرات نیاز دارد تا با استانداردهای قانونی مطابقت پیدا کند، بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند آن را خالی بگذارند؛ این موضوع تا حدی توضیح می‌دهد که چرا در سال ۲۰۲۵ نزدیک به ۵۷ هزار آپارتمان تحت تثبیت اجاره خالی بودند. توکیو در ادامۀ همین رویکرد انعطاف‌پذیر، اجازه داده است آپارتمان‌های کوچک‌تری نیز ساخته شوند. یک آپارتمان تک‌خوابه معمولی در توکیو حدود ۴۰ مترمربع مساحت دارد، در حالی که این رقم برای آپارتمان تک‌خوابه‌ای در نیویورک حدود ۵۵ مترمربع است. آپارتمان‌های کوچک‌تر، ورود مستأجران مجرد و جوانان شاغل به بازار مسکن را آسان‌تر می‌کنند و امکان داشتن خانه مستقل را با هزینۀ کمتر فراهم می‌سازند.

جولیا کارت‌رایت، اقتصاددان، پژوهشگر ارشد حقوق و اقتصاد در موسسه تحقیقات اقتصادی آمریکا (AIER) است. تخصص او در حقوق و اقتصاد، اقتصاد سیاسی و توسعه اقتصادی است. او همچنین در موسسه عدالت جهانی سودرو در دانشکده حقوق پپرداین کاروسو فعالیت می‌کند.

نیویورک در دهه‌های گذشته از طریق قانون حداقل مساحت 37 متر مربعی که به سال ۱۹۸۷ برمی‌گردد و همچنین مقررات منطقه‌بندی موسوم به «ضریب واحد مسکونی» که میانگین اندازۀ واحدهای مسکونی را بزرگ نگه می‌داشت، ساخت واحدهای کوچک را دشوار کرد. تازه در دسامبر ۲۰۲۴ بود که متمم «شهر بله» این مقررات را تا حدی تسهیل کرد، یعنی پس از دهه‌ها محدود کردن ساخت آپارتمان‌های کوچک‌تر و ارزان‌تری که در توکیو به‌طور معمول ساخته می‌شوند.

ساختمان‌ها در ژاپن سریع‌تر نوسازی و جایگزین می‌شوند. نظام مالیاتی ژاپن عمر استهلاک یک خانۀ چوبی را ۲۲ سال در نظر می‌گیرد و یک خانه ژاپنی به‌طور متوسط در حدود ۳۲ سالگی تخریب می‌شود، در مقابل، این عدد در آمریکا حدود ۷۰ سال است. در نتیجه، ساختمان‌های قدیمی با ساختمان‌های جدیدتر و متراکم‌تر جایگزین می‌شوند، به‌جای اینکه برای همیشه حفظ شوند.

مقررات فراگیرتر ژاپن به ساخت‌وساز بسیار بیشتری منجر می‌شود. توکیو بین سال‌های ۱۹۹۵ تا ۲۰۱۵ به‌طور متوسط سالانه حدود ۱۵۵ هزار واحد مسکونی جدید ساخت و هنوز هم سالانه تقریباً ۱۳۰ هزار واحد جدید دیگر شروع به ساخت می‌کنند؛ در مقابل، نیویورک در سال ۲۰۲۵ حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی به موجودی خود اضافه کرد. از دهۀ ۱۹۶۰ تاکنون، موجودی مسکن توکیو تقریباً سه برابر شده، در حالی که موجودی مسکن نیویورک فقط حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یافته است.

خانه‌های کارخانه‌ساز نیز به کاهش محدودیت‌های عرضه کمک می‌کنند. یکی از کارخانه‌های شرکت مسکن ژاپنی سه‌کیوسویی روزانه حدود ۲۰ خانه تولید می‌کند و تقریباً ۱۳ درصد از خانه‌های جدید ژاپن به‌صورت پیش‌ساخته یا مدولار ساخته می‌شوند. نیویورک به‌تازگی آزمایش ساخت‌وساز مدولار را شروع کرده و این روش هنوز سهم بسیار کوچکی از ساخت‌وساز شهر را تشکیل می‌دهد که فاصله زیادی با ژاپن دارد.

البته باید منصف بود، توکیو بر اساس استانداردهای ژاپن شهر ارزانی نیست، اما توانسته میلیون‌ها نفر را در خود جای دهد، بدون آنکه با ساختمان‌های فرسوده و واحدهای خالی به سبک نیویورک مواجه شود. نیویورک در جهت دیگری حرکت می‌کند: دستورالعمل‌های اجاره‌بهای نیویورک در دورۀ شهرداری ممدانی، اجاره‌بهای حدود یک میلیون آپارتمان تثبیت‌شده را ثابت نگه داشت. این مسئله به مستأجران فعلی کمک می‌کند، اما خانۀ جدیدی نمی‌سازد و تحلیلگران انتظار دارند با ادامۀ افزایش قیمت آپارتمان‌های فاقد تثبیت اجاره، واحدهای بیشتری خالی بمانند.

مستأجری که شاهد ورود برف از سوراخ دیوار اتاق خوابش است، با یک سال دیگر تثبیت اجاره نجات پیدا نخواهد کرد. نیویورک به‌جای تأکید بیش از پیش بر سیاست‌هایی که به کمبود مسکن، آپارتمان‌های فرسوده و اجاره‌بهای سرسام‌آور منجر شده‌اند، می‌تواند از توکیو درس بگیرد، جایی که راه مقرون‌به‌صرفه کردن مسکن، ساختن مقدار بسیار بیشتری از آن بوده است.