به گزارش خبرنگار مهر، مسکن دیگر صرفاً یک کالای مصرفی یا یکی از اقلام سبد هزینه خانوار نیست؛ طی سال‌های اخیر، فاصله میان درآمد خانوار و هزینه تأمین سرپناه به اندازه‌ای افزایش یافته که برای بخش قابل توجهی از جامعه، «خانه‌دار شدن» از یک هدف قابل دسترس به یک چشم‌انداز دور تبدیل شده و حتی حفظ واحد استیجاری نیز به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل شده است.

این وضعیت البته محصول یک سال یا دو سال اخیر نیست. بازار مسکن از اواخر دهه ۹۰ با افزایش مستمر قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و رشد هزینه‌های ساخت و اجاره وارد مرحله‌ای شد که سیاست‌های حمایتی مختلف نیز نتوانستند شکاف میان عرضه و تقاضا و همچنین شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را به شکل پایدار کاهش دهند.

وقتی رهن یک خانه، به قیمت خرید خانه‌ای دیگر نزدیک می‌شود

امروز در برخی مناطق تهران، رهن کامل یک واحد مسکونی به ارقامی رسیده که می‌تواند با قیمت خرید یک واحد مسکونی در مناطق ارزان‌تر برابری کند. به این ترتیب، مستأجری که پیش‌تر تنها با مسئله پرداخت اجاره ماهانه مواجه بود، اکنون باید برای تأمین ودیعه نیز سرمایه قابل توجهی در اختیار داشته باشد.

در چنین شرایطی، طبیعی است که بخشی از تقاضای خرید مسکن به بازار اجاره منتقل شود. خانواری که توان خرید ندارد، مستأجر می‌شود و خانواری که توان پرداخت رهن و اجاره یک واحد مناسب را نیز ندارد، ناچار است از متراژ، موقعیت جغرافیایی یا کیفیت واحد مسکونی خود بکاهد. به همین دلیل، کاهش شتاب رشد قیمت مسکن به تنهایی نمی‌تواند به معنای کاهش بحران مسکن باشد. تا زمانی که درآمد خانوار با هزینه تأمین سرپناه تناسب پیدا نکند، فشار اقتصادی می‌تواند حتی در شرایطی که نرخ رشد قیمت‌ها کاهش یافته، ادامه داشته باشد.

مصوبه‌ای برای اینکه مستأجر یک‌شبه بی‌خانه نشود

این وضعیت در شرایطی رقم می‌خورد که اقتصاد خانوارها طی سال‌های اخیر تحت تأثیر افزایش مستمر هزینه‌های زندگی قرار گرفته و وقوع جنگ‌های ۱۲ روزه و ۴۰ روزه نیز بر پیچیدگی شرایط اقتصادی افزوده است. در چنین شرایطی، مسکن همچنان یکی از اصلی‌ترین هزینه‌های خانوار محسوب می‌شود و افزایش همزمان اجاره‌بها، ودیعه و هزینه‌های تعمیر و نگهداری، فشار قابل توجهی بر مستأجران وارد کرده است.

در همین راستا، سران سه قوه با توجه به شرایط اقتصادی خانوارها و تحولات اخیر کشور، برای حمایت از مستأجران و جلوگیری از تشدید فشار در بازار اجاره، مصوبه‌ای را برای تمدید قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ به تصویب رساندند. براساس این مصوبه، تمامی قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شود، در صورت تقاضای مستأجر برای تمدید، به مدت یک سال از تاریخ انقضای قرارداد تمدید خواهند شد.

همچنین میزان افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به این قراردادها در تمام نقاط کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. براساس این مصوبه، مراجع قضایی نیز باید از صدور دستور تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره، به درخواست موجر خودداری کنند؛ تصمیمی که با توجه به وقوع جنگ تحمیلی سوم، شرایط اقتصادی خانوارها و همزمانی تحولات اخیر با فصل نقل‌وانتقال در بازار اجاره، با هدف حمایت از اقشار آسیب‌پذیر اتخاذ شده است.

چهار استثنا؛ جایی که حمایت از مستأجر محدود می‌شود

اما درست در همین نقطه، بخش مهم دیگری از ماجرا آغاز می‌شود، مصوبه مذکور حمایت مطلق از مستأجر ایجاد نکرده و برای مالکان نیز چهار استثنا در نظر گرفته است.

اول؛ تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی

اگر مالک برای ملک خود پروانه تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی از مراجع ذی‌صلاح دریافت کرده باشد، امکان خروج ملک از شمول تمدید قرارداد وجود خواهد داشت.

دوم؛ انتقال رسمی ملک

در صورتی که ملک به شکل قطعی و رسمی به شخص دیگری منتقل شود، مستأجر نمی‌تواند صرفاً با استناد به تمدید خودکار قرارداد، برای مدت نامحدود در ملک باقی بماند. طبق مفاد اعلام‌شده، در صورت تحقق شرایط مقرر، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.

سوم؛ نیاز شخصی مالک

اگر مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی به ملک نیاز داشته باشند و این نیاز از سوی مرجع قضایی صالح احراز شود، امکان درخواست تخلیه وجود دارد.

چهارم؛ تخلف مستأجر

در صورتی که مستأجر در دوره اجاره به تعهدات خود عمل نکرده باشد؛ از جمله در پرداخت اجاره‌بها، شارژ یا سایر تعهدات قراردادی دچار تخلف شده و این تخلف موجب خسارت قابل توجه به موجر شده باشد، امکان بررسی درخواست تخلیه در مرجع قضایی وجود خواهد داشت. بنابراین، مصوبه ۲۵ درصدی را نمی‌توان یک «حق مطلق برای ماندن مستأجر» تلقی کرد؛ بلکه حمایت از مستأجر در چارچوب شرایط و استثناهای مشخص تعریف شده است.

یک روایت از کف بازار؛ وقتی مصوبه روی کاغذ با ملک واقعی روبه‌رو می‌شود

اما مسئله زمانی جدی‌تر می‌شود که این مقررات به بازار واقعی اجاره و اختلافات میان موجر و مستأجر برسد. یکی از مستأجران در تماس با خبرنگار مهر مدعی شده است که پس از پایان قرارداد، از مالک درخواست کرده قرارداد با رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها تمدید شود، اما مالک با این درخواست موافقت نکرده و در فاصله کوتاهی حکم تخلیه ملک صادر شده است.

البته این روایت به‌تنهایی نمی‌تواند دلیلی بر تخلف مالک یا مرجع قضایی باشد؛ چراکه بررسی حقوقی چنین پرونده‌ای مستلزم بررسی متن قرارداد، علت صدور حکم تخلیه، نحوه اعمال مصوبه و همچنین احراز یا عدم احراز یکی از استثناهای پیش‌بینی‌شده در مصوبه است. از سوی دیگر، این روایت مشخص نمی‌کند که اختلاف میان موجر و مستأجر صرفاً بر سر افزایش بیش از سقف ۲۵ درصدی بوده یا عوامل دیگری نیز در صدور حکم تخلیه نقش داشته است.

با این حال، طرح چنین مواردی یک پرسش جدی را پیش روی سیاست‌گذار قرار می‌دهد؛ اینکه مصوبه تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها، در عمل تا چه اندازه می‌تواند امنیت سکونت مستأجران را تضمین کند؟ چراکه مصوبه در کنار حمایت از مستأجر، چهار استثنا نیز برای خروج ملک از شمول تمدید قرارداد در نظر گرفته است و در صورت احراز شرایط این استثناها، امکان رسیدگی قضایی به درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.

از این منظر، نمی‌توان مصوبه را پشتوانه‌ای مطلق برای ادامه سکونت مستأجران دانست؛ بلکه میزان اثربخشی آن به نحوه اجرای مقررات، سازوکار رسیدگی قضایی و امکان دسترسی مستأجر به مسیر مؤثر اعتراض و احقاق حق وابسته است.

مسئله اصلی؛ سقف اجاره کافی است یا ضمانت اجرا؟

اینجاست که بحث از «سقف ۲۵ درصدی» فراتر می‌رود. تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها زمانی می‌تواند در بازار اثرگذار باشد که در کنار آن، ضمانت اجرای روشن، سازوکار نظارتی مؤثر و مسیر سریع و قابل دسترس برای حل اختلاف میان موجر و مستأجر نیز وجود داشته باشد.

اگرچه تعیین سقف ۲۵ درصدی می‌تواند از افزایش ناگهانی هزینه اجاره برای مستأجران مشمول جلوگیری کند، اما چنانچه اجرای این حکم با اختلافات حقوقی، استثناهای متعدد یا دشواری در پیگیری همراه شود، حمایت پیش‌بینی‌شده در مصوبه ممکن است در عمل با محدودیت مواجه شود.