به گزارش اقتصادنیوز، رضا بیدار، کارشناس حوزه ساختمان در یادداشتی نوشت؛

بازار مسکن ایران با تناقضی نگران‌کننده روبه‌رو شده است: درحالی‌که هزینه ساخت با سرعتی کم‌سابقه افزایش می‌یابد، رشد قیمت فروش مسکن در بسیاری از مقاطع از افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی عقب مانده است. هم‌زمان، طولانی بودن فرایند صدور مجوز و پروانه ساختمانی، دوره خواب سرمایه را افزایش داده و انگیزه سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید را کاهش داده است.

خبر مرتبط

قسط وام یک میلیارد تومانی مسکن، چند درصد درآمد خانوار را می‌بلعد؟ | مسئله خانه‌ اولی‌ها فقط تسهیلات بانکی نیست!

اقتصادنیوز: وام یک میلیارد تومانی مسکن برای کدام گروه از خانوارهای ایرانی واقعاً قابل استفاده است و قسط آن چه سهمی از درآمد ماهانه آنها را می‌بلعد؟

حاصل این وضعیت، کاهش تدریجی جذابیت اقتصادی تولید مسکن است؛ اتفاقی که در صورت تداوم، می‌تواند به افت عرضه، تشدید کمبود واحدهای جدید و افزایش فشار قیمتی در سال‌های آینده منجر شود.

هزینه ساخت در حال سبقت گرفتن از قیمت مسکن است

بر اساس گزارش منتشرشده از داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه این نهاده‌ها نیز به ۶۱.۸ درصد رسیده و هزینه مصالح در مقایسه با فصل قبل ۳۶ درصد رشد کرده است. در بعضی گروه‌ها، از جمله چوب، افزایش قیمت به‌مراتب شدیدتر بوده است.

در مقابل، شاخص‌های مرتبط با بخش مسکن در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۴ عمدتاً رشد کمتری را نشان می‌دادند. برای نمونه، تورم سالانه بخش مسکن در دی‌ماه ۱۴۰۴ حدود ۳۶.۵ درصد گزارش شده است. البته این شاخص با قیمت معاملاتی ملک یکسان نیست، اما مقایسه آن با تورم نهاده‌های ساختمانی، شکاف فزاینده میان هزینه تولید و ظرفیت افزایش قیمت در بازار را نشان می‌دهد.

این شکاف برای سازنده معنای روشنی دارد: قیمت سیمان، فولاد، تأسیسات، تجهیزات، دستمزد و خدمات فنی با شتاب زیادی افزایش پیدا می‌کند، اما بازار فروش به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها قادر نیست تمام این افزایش هزینه را بلافاصله بپذیرد.

در چنین شرایطی، حاشیه سود سازنده کاهش می‌یابد و برآورد اقتصادی پروژه‌ها دشوارتر می‌شود. پروژه‌ای که در زمان خرید زمین سودآور به نظر می‌رسد، ممکن است چند ماه بعد، با جهش قیمت مصالح و هزینه‌های اجرایی، بخش زیادی از توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد.

افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای سود بیشتر سازنده نیست

یکی از برداشت‌های نادرست درباره بازار مسکن این است که هر افزایش قیمتی در ملک، به معنای افزایش سود سازندگان است. این تصور زمانی درست خواهد بود که قیمت فروش دست‌کم متناسب با مجموع هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تأمین مالی و ریسک پروژه افزایش پیدا کند.

اگر هزینه ساخت نزدیک به ۶۰ درصد به‌صورت سالانه و نزدیک به ۱۰۰ درصد به‌صورت نقطه‌به‌نقطه افزایش یابد، اما قیمت قابل تحقق ملک در بازار تنها حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد بالا برود، بخش قابل توجهی از افزایش اسمی قیمت فروش صرف جبران افزایش هزینه‌ها خواهد شد. در چنین شرایطی، سود واقعی سازنده ممکن است کاهش پیدا کند؛ حتی اگر قیمت نهایی آپارتمان بالاتر از سال قبل باشد.

از سوی دیگر، بازار با محدودیت شدید تقاضای مؤثر مواجه است. خانوارها توان خرید گذشته را ندارند و تسهیلات بانکی نیز فاصله زیادی با قیمت واقعی مسکن پیدا کرده است. بنابراین سازنده نمی‌تواند هر میزان افزایش هزینه را به خریدار منتقل کند. نتیجه آن است که هم تولیدکننده تحت فشار قرار می‌گیرد و هم مصرف‌کننده همچنان توان ورود به بازار را ندارد.

مجوز طولانی؛ هزینه‌ای که در صورت‌های مالی دیده نمی‌شود

افزایش قیمت مصالح تنها مسئله فعالان ساختمانی نیست. طولانی بودن فرایند دریافت پروانه، کنترل نقشه‌ها، استعلام‌ها، پرداخت عوارض و سایر مراحل اداری، یکی دیگر از عوامل کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن است.

برآوردهای منتشرشده نشان می‌دهد دریافت پروانه ساختمانی در برخی پروژه‌ها و شهرها ممکن است چند ماه تا حدود یک سال زمان ببرد. در تمام این مدت، سرمایه خرید زمین و هزینه‌های اولیه پروژه بدون بازده باقی می‌ماند. اگر منابع از طریق وام، شریک یا سرمایه‌گذار تأمین شده باشد، هزینه تأمین مالی نیز به‌طور مستمر افزایش می‌یابد.

هر ماه تأخیر می‌تواند پروژه را با موج تازه‌ای از افزایش قیمت مصالح مواجه کند. به همین دلیل، زمان صدور مجوز را نباید صرفاً یک مسئله اداری دانست. زمان در صنعت ساختمان یک نهاده اقتصادی است و طولانی شدن آن مستقیماً قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهد.

خروج تدریجی سرمایه از تولید مسکن

سرمایه‌گذار میان گزینه‌های مختلف مقایسه انجام می‌دهد. وقتی ساخت‌وساز به سرمایه سنگین، دوره انتظار طولانی، مجوزهای متعدد، نقدشوندگی پایین و ریسک غیرقابل پیش‌بینی هزینه‌ها نیاز دارد، طبیعی است که بخشی از سرمایه به بازارهایی منتقل شود که سریع‌تر، شفاف‌تر و کم‌دردسرترند.

ادامه این روند می‌تواند پیامدهایی فراتر از کاهش سود سازندگان داشته باشد. کاهش صدور پروانه و افت شروع پروژه‌های جدید، عرضه مسکن را در سال‌های بعد محدود می‌کند. از آنجا که ساخت یک پروژه مسکونی چند سال زمان می‌برد، آثار کاهش سرمایه‌گذاری امروز با تأخیر در بازار ظاهر خواهد شد.

این همان نقطه‌ای است که رکود ساخت‌وساز می‌تواند به تورم آینده مسکن تبدیل شود: کاهش تولید امروز، کمبود عرضه فردا را رقم می‌زند.

راه خروج؛ کاهش ریسک و کوتاه کردن زمان تولید

برای بازگرداندن رونق به ساخت‌وساز، صرف ارائه تسهیلات بانکی کافی نیست. سیاست‌گذار باید هم‌زمان هزینه، زمان و ریسک تولید را کاهش دهد.

ایجاد پنجره واحد واقعی برای صدور مجوز، تعیین مهلت قانونی و قابل پیگیری برای پاسخ دستگاه‌ها، حذف استعلام‌های تکراری، دیجیتالی کردن کامل کنترل نقشه و شفاف‌سازی عوارض می‌تواند بخشی از خواب سرمایه را کاهش دهد.

همچنین ثبات مقررات شهرسازی، امکان پیش‌بینی هزینه‌ها، تأمین مالی متناسب با دوره ساخت و ارائه مشوق به پروژه‌های مصرفی و میان‌قیمت ضروری است. حمایت‌ها نیز باید به‌جای تحریک صرف تقاضا، به افزایش واقعی عرضه منجر شود.

بازار مسکن ایران امروز تنها با مشکل گرانی مواجه نیست؛ مسئله مهم‌تر، تضعیف اقتصاد تولید مسکن است. وقتی هزینه نهاده‌ها بسیار سریع‌تر از بازده قابل تحقق پروژه افزایش می‌یابد و سرمایه نیز ماه‌ها در مسیر مجوزها متوقف می‌ماند، ساخت‌وساز جذابیت خود را از دست می‌دهد.

اگر این معادله اصلاح نشود، خروج سازندگان و کاهش عرضه دور از انتظار نخواهد بود. در این صورت، جامعه در سال‌های آینده ناچار خواهد شد هزینه امروز ناکارآمدی در فرایند تولید مسکن را با کمبود عرضه و قیمت‌های بالاتر پرداخت کند.