به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، مردادماه سال 1393 حامد مظاهریان، معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از آماده شدن کلیات طرح جامع مسکن خبر داده و گفته بود: این طرح به‌زودی رونمایی می‌شود.

حدود 9 ماه بعد در اردیبهشت 1394 طرح جامع مسکن رونمایی شد. مظاهریان در مراسم رونمایی با اشاره به وضعیت بازار مسکن اعلام کرد شاخص دسترسی به مسکن در کشور 12 سال است؛ یعنی یک خانوار متوسط در صورتی که تمام درآمد خود را پس‌انداز کند و هیچ هزینه‌ای نداشته باشد پس از 12 سال می‌تواند صاحب خانه شود.

وی در آن زمان هدف طرح جامع مسکن را کاهش این شاخص به 8 سال تا افق 1405 عنوان کرد؛ هدفی که قرار بود با افزایش ساخت‌وساز و اجرای مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی و تأمین مالی محقق شود.

اکنون بیش از یک دهه از آن زمان گذشته و افق تعیین شده برای رسیدن به شاخص 8 ساله نیز عملاً فرا رسیده است، اما شرایط بازار مسکن فاصله قابل‌توجهی با هدف‌گذاری آن سال‌ها دارد.

بر اساس اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی معاون کنونی مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی (اردیبهشت 1404) دوره انتظار خانه‌دار شدن در کشور به 27 سال رسیده است. البته این رقم با فرض اختصاص بخشی از درآمد خانوار به خرید مسکن محاسبه شده و معاون وزیر در همان مقطع، دوره دسترسی مسکن با فرض اختصاص کل درآمد خانوار را 9 سال اعلام کرده بود.

محاسبات دیگری که با در نظر گرفتن توان واقعی پس‌انداز خانوار انجام شده، تصویر متفاوتی از بازار مسکن ارائه می‌دهد. بر اساس برآوردهای مربوط به سال 1403، دوره انتظار خرید خانه در شهرهای کشور حدود 49 سال و در تهران حدود 89 سال اعلام شده است.

آبان‌ماه سال قبل مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس در این‌باره گفته بود:‌ بر اساس بررسی‌های صورت گرفته با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که به‌طور میانگین بین 20 تا 25 میلیون تومان است، اگر یک‌سوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پس‌انداز شود، حدود 53 سال طول می‌کشد تا بتوان با قیمت‌های فعلی، یک واحد مسکونی 80 تا 100 متری خریداری کرد.

وی افزود: در حالی‌که در تهران و کلان‌شهرها این زمان به حدود 73 سال افزایش می‌یابد. حتی اگر کل درآمد نیز پس‌انداز شود این مدت به حدود 20 سال کاهش می‌یابد.

به گزارش تسنیم، گرچه نمی‌توان گفت زمان خانه‌دار شدن مردم در ایران به یک قرن رسیده، اما در تهران بر اساس برخی محاسبات مبتنی بر توان واقعی پس‌انداز، خانوارها با دوره انتظاری نزدیک به یک قرن و بالاتر مواجه‌ هستند.

در همین شرایط طرح جامع مسکن بار دیگر در دستور کار دولت قرار گرفته و وزارت راه و شهرسازی در این رابطه نشست‌هایی را برگزار کرده است.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نشست اخیر با اشاره به وضعیت سیاست‌گذاری در این بخش گفت سیاست‌گذاری مسکن در نقطه صفر قرار ندارد و دولت متعهد به تعهدات ایجادشده در دولت‌های گذشته است.

وی افزود: طرح جامع مسکن نیز با توجه به همین تعهدات و مسیر طی‌شده در حال بازنگری است و نمی‌توان سیاست‌گذاری جدید را بدون در نظر گرفتن تصمیمات و تعهدات گذشته دنبال کرد.

به گفته وی، مطالعات طرح در دو فاز «نیازسنجی مسکن» و «تدوین سیاست‌ها و برنامه‌های حوزه مسکن» در حال انجام است.

محمود اولاد مجری طرح جامع مسکن، با تشریح روند اجرای مطالعات گفت: تحولات جمعیت و خانوار، ساختار قیمت‌ها، بازار مسکن و الگوهای مالکیت و اجاره از جمله موضوعاتی است که در مطالعات طرح مورد بررسی قرار گرفته است.

وی با تأکید بر ضرورت فاصله گرفتن از نگاه مالکیت‌محور به مسکن اظهار کرد: نباید مسئله مسکن را صرفاً معادل مالکیت دانست؛ استفاده از خدمات سکونت از طریق اجاره نیز بخشی از نیاز مسکن خانوارهاست و الگوی تأمین مسکن افراد در طول چرخه زندگی تغییر می‌کند.

وی با اشاره به تحولات جمعیتی کشور و افزایش ازدواج‌ها در دهه 1380، متذکر شد: بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن در آن دوره تحت تأثیر ورود نسل‌های پرجمعیت به سن ازدواج شکل گرفت؛ اما پس از عبور این موج جمعیتی، تعداد ازدواج‌ها کاهش یافته و نمی‌توان شرایط امروز بازار مسکن را با دوره اوج تقاضای دهه 80 مقایسه کرد.

وی بر ضرورت تنوع‌بخشی به بازار مسکن و توجه به تفاوت‌های مکانی، متراژ، کیفیت و ویژگی‌های واحدهای مسکونی تأکید کرد و افزود: وجود گسست در بازار باعث می‌شود بخشی از تقاضای گروه‌های کم‌درآمد از بازار رسمی خارج و به سمت الگوهای غیررسمی سکونت سوق پیدا کند.

وی بیان کرد: حمایت مؤثر نباید صرفاً به واگذاری کوتاه‌مدت یا رایگان مسکن محدود شود، بلکه می‌توان الگوهایی را طراحی کرد که خانوار ضمن استفاده از مسکن اجاره‌ای متناسب با توان پرداخت، امکان پس‌انداز و ارتقای تدریجی قدرت خرید خود را نیز پیدا کند.

وی توجه به مستأجران در بافت‌های ناکارآمد، ادامه نوسازی مسکن روستایی، تنوع‌بخشی به ابزارهای تأمین مالی و بررسی تأثیر قوانین و مقررات ساختمانی بر دسترس‌پذیری مسکن برای گروه‌های مختلف درآمدی را از دیگر محورهای مطالعات طرح عنوان کرد.

اولاد با اشاره به نظام یارانه‌ها و حمایت‌های مسکن نیز بر ضرورت هدفمند کردن حمایت‌ها تأکید کرد و گفت: در شرایط محدودیت منابع، باید مشخص شود منابع حمایتی چگونه و با چه شروطی در اختیار گروه‌های هدف قرار گیرد. هر ضابطه و مقرراتی که بر ساخت‌وساز اعمال می‌شود باید از منظر تأثیر آن بر دسترسی گروه‌های مختلف به مسکن بررسی شود و در صورت ایجاد محدودیت، سیاست مکمل برای جبران آن در نظر گرفته شود.

مجری طرح جامع مسکن همچنین بر محله‌ محوری و پرهیز از نسخه واحد برای سراسر کشور تأکید و عنوان کرد: سیاست‌هایی مانند الحاق زمین باید متناسب با شرایط هر شهر و روستا و بر اساس ظرفیت، نیاز و توان اقتصادی خانوارها بررسی شود.

وی با اشاره به ترکیب نیازهای بخش مسکن، بر ضرورت توجه ویژه به مستأجران ساکن در بافت‌های ناکارآمد، به‌ویژه خانوارهای دهک‌های اول و دوم درآمدی تأکید و تصریح کرد: بخش قابل‌ توجهی از برنامه‌های بازآفرینی شهری موجود مالک‌ محور هستند و مستأجران عملاً در این فرآیند کمتر مورد توجه قرار می‌گیرند. از این رو ضرورت طراحی برنامه‌ای مستقل و تعریف دقیق گروه‌های هدف برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد ساکن در محلات ناکارآمد مورد تأکید قرار گرفت.

وی گفت: در چارچوب پیشنهادی طرح جامع مسکن، بخش مسکن به مثابه یک «فراسیستم» مورد توجه قرار گرفته و رویکردهای برنامه بر چند محور اصلی استوار است. بازارمحوری و اصلاح شکست‌های بازار، محله‌محوری و اجتناب از برنامه‌ریزی‌های یکسان و سراسری در سطح ملی، توجه به مدیریت شهری و پرهیز از اجرای برنامه‌های مسکن فاقد زیرساخت و خدمات شهری، تنوع در ابعاد مختلف سیاست‌گذاری و همچنین کارایی مبتنی بر عدالت، از مهم‌ترین رویکردهای مطرح‌شده در تدوین طرح جامع مسکن است.

مجری طرح جامع مسکن یادآور شد: بر اساس چشم‌انداز ترسیم‌شده برای طرح جامع مسکن، بخش مسکن در افق 1415 باید به بخشی «سازگار، مانا و نوآور» تبدیل شود؛ بخشی که بتواند در برابر تحولات اقتصادی، اجتماعی، جمعیتی و محیطی از انعطاف‌پذیری لازم برخوردار باشد. بر مبنای این چشم‌انداز 5هدف اصلی برای طرح جامع مسکن تعریف شده است که نخستین هدف در حوزه عرضه، «تطبیق الگوی تولید و عرضه مسکن با انواع تقاضای اقشار مختلف جامعه و سازگار با شرایط محیطی» است. همچنین توسعه دسترسی فراگیر به مسکن، ایجاد بازار کارآمد از مرحله تولید تا تخصیص بهینه زمین و مسکن، ساماندهی وضعیت گروه‌های ویژه و کم‌درآمد و استقرار حکمرانی مشارکتی از دیگر محورهای هدف‌گذاری‌شده در این طرح است.

شکست دولت با مداخلات دولت

اولاد با بیان اینکه یکی از جهت‌گیری‌های اصلی طرح جامع مسکن، تغییر نقش دولت از تصدی‌گری به تسهیل‌گری است، افزود: در این چارچوب، تلاش می‌شود با تقویت سازوکارهای بازار و رفع شکست‌های بازار، نقش دولت از مداخله مستقیم در تمامی مراحل تولید و عرضه مسکن به سمت سیاست‌گذاری، تنظیم‌گری و فراهم‌کردن بسترهای لازم برای فعالیت مؤثر سایر بازیگران سوق پیدا کند.

وی گفت: برخی مداخلات دولت با هدف رفع شکست‌های بازار، خود به شکل‌گیری «شکست دولت» منجر شده و از این رو، بازنگری در شیوه‌های مداخله و سیاست‌گذاری ضروری است. وابستگی به مسیرهای گذشته و عادت به روش‌های تکراری، از جمله مهم‌ترین چالش‌های پیش‌روی تحقق اهداف طرح جامع مسکن بوده است.همچنین، تداوم الگوهای تیپ‌سازی و روش‌های یکسان در تمامی ارکان تولید مسکن، از جمله موانع حرکت به سمت الگوهای متنوع و متناسب با نیازهای جدید جامعه است. از سوی دیگر، نبود صرفه اقتصادی برای تولید برخی انواع واحدهای مسکونی در مقیاس‌های مختلف، از دیگر چالش‌هایی است که باید در طراحی سیاست‌های جدید مورد توجه قرار گیرد.

تدوین برنامه‌های طرح جامع در 8 محور

اولاد یادآور شد: در چارچوب سلسله‌مراتب برنامه‌های طرح جامع مسکن، مجموعه‌ای از برنامه‌ها در چند محور اصلی طراحی شده است که از جمله آن می‌توان به برنامه بازارگرایی و تحول در زنجیره تأمین و الگوهای تولید مسکن، برنامه توسعه الگوهای مرحله‌ای و تدریجی تأمین و ساخت مسکن، برنامه توسعه زیست‌بوم فناوری، نوآوری و صنعتی‌سازی ساختمان، توسعه و تنظیم بازار مصالح ساختمانی و استفاده از مصالح بومی، برنامه‌های مرتبط با توسعه الگوهای تولید و انبوه‌سازی مسکن، استقرار نظام یکپارچه سیاست‌گذاری، مدیریت و تأمین زمین برای مسکن، استقرار نظام بازتوزیع ارزش افزوده زمین و تأمین مالی توسعه محلی و برنامه‌های ویژه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد اشاره کرد.

وی اضافه کرد: همچنین توانمندسازی اقتصادی و اجتماعی دهک‌های پایین درآمدی ساکن در محلات ناکارآمد، توسعه مسکن استیجاری، بازآفرینی شهری، توسعه مسکن روستایی، تأمین مالی مسکن، تنظیم‌گری بازار و مدیریت تعهدات ایجادشده نیز از دیگر محورهای مورد توجه در چارچوب طرح جامع مسکن است. رویکرد اصلی در تدوین برنامه‌ها، حرکت به سمت بازارمحوری همراه با اصلاح شکست‌های بازار و بهره‌گیری از روش‌های نوین برای تولید مسکن ارزان‌تر و استطاعت‌ پذیرتر است.

به گزارش تسنیم، مرور بیش از یک دهه سیاست‌گذاری مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد فاصله میان اهداف تعیین شده و واقعیت بازار بیش از آنکه ناشی از نبود برنامه باشد، به ضعف در اجرای سیاست‌ها، تداوم مداخلات ناکارآمد و ناتوانی در تطبیق سیاست‌ها با تحولات اقتصادی و جمعیتی بازمی‌گردد.

طرح جامع مسکن سال 1394 قرار بود شاخص دسترسی به مسکن را تا افق 1405 (امسال) از 12 سال به 8 سال کاهش دهد، اما اکنون دوره انتظار خانه‌دار شدن بر اساس برخی محاسبات در شهرها به چند دهه و در تهران به نزدیک یک قرن رسیده است.

در این شرایط دولت با بازنگری طرح جامع مسکن در تلاش است مسیر متفاوتی را دنبال کند؛ مسیری که در آن دولت به جای تصدی‌گری مستقیم، بیشتر نقش سیاست‌گذار و تنظیم‌گر داشته باشد و سیاست‌های مسکن بر اساس تفاوت‌های درآمدی، جغرافیایی و الگوهای متنوع سکونت طراحی شود. توجه همزمان به بازار اجاره، توان واقعی پرداخت خانوار، مسکن اقشار کم‌درآمد، تأمین مالی، زمین و بازآفرینی شهری می‌تواند این طرح را از نسخه‌های گذشته متمایز کند.

واقعیت آن است که صرف تدوین یک طرح جامع، تضمینی برای بهبود بازار مسکن نیست. اگر بازنگری جدید نیز به برنامه‌های اجرایی، منابع پایدار، شاخص‌های قابل سنجش و سازوکار ارزیابی عملکرد متصل نشود، ممکن است در افق 1415 نیز فاصله میان وعده‌های سیاست‌گذار و توان واقعی خانوار برای تأمین مسکن همچنان پابرجا باشد.

علی ربیعی دستیار اجتماعی رییس جمهور بهمن 1403 با بیان اینکه خوشبختانه سه برنامه در جهت عدالت دولت پیش رو دارد که آموزش، سلامت و مسکن است، اظهار کرد: مسکن در کشور به مسئله پیچیده ای تبدیل شده و با سوداگری و پول های سرگردان درگیر است.

وی با یادآوری اینکه امروز دوره انتظار برای خانه دار شدن مردم به 100 سال افزایش یافته است، افزود: همانگونه که معاون وزیر راه و شهرسازی اشاره کرد، دولت برای مسکن حمایتی برنامه دارد، این نوع مسکن را برای مردم، دولت در برنامه های خود خواهد داشت.