بررسی‌های کانال «رصدخانه بازار مسکن» درباره «عیار» تسهیلات جدید خرید خانه نشان می‌دهد: با لحاظ متوسط قیمت مترمربعی ۲۰۰‌میلیون تومان برای آپارتمان‌ها در تهران، عیار وام جدید به‌صورت اسمی ۵مترمربع و به‌صورت واقعی (با احتساب قیمت خرید اوراق) حدود ۴مترمربع است. این به معنای آن است که یک زوج جدید برای خرید یک واحد مسکونی کوچک ۵۰ مترمربعی، درحالی‌که می‌تواند یک‌میلیارد تومان وام بانکی دریافت کند؛ اما باید ۹‌میلیارد تومان پس‌انداز هم داشته باشد؛ اتفاقی بسیار نادر که خود به مساله «عدم استطاعت خرید مسکن» در این سال‌ها دامن زده است.

«رصدخانه بازار مسکن» هفته گذشته گزارش داد که اگر «وام مسکن یکم» ویژه زوج‌ها در نیمه دهه ۹۰ قرار بود امروز با همان قدرت خرید ۱۰ سال پیش پرداخت شود، در این صورت آن وام ۸۰‌میلیون تومانی باید به‌صورت تسهیلات ۳‌میلیارد تومانی در سال جاری به زوج‌ها پرداخت می‌شد. به این ترتیب، دومین واقعیت درباره وام جدید به «تعدیل درست یا ناقص» این تسهیلات برمی‌گردد که مشخص است «وام یک‌میلیاردی»، ۷۰ درصد کمتر از رقم قابل‌قبول و مناسب صاحب‌خانه شدن است. اگر وام به ۳‌میلیارد تومان می‌رسید، دست‌کم بهای خرید ۱۵مترمربع از آپارتمان را پوشش می‌داد.

سوال سوم که درباره تسهیلات جدید خرید مسکن به‌وجود می‌آید، «قسط ماهانه» بازپرداخت آن است. قسط وام یک‌میلیارد تومانی ماهانه ۲۰‌میلیون تومان است و در صورتی که خریداران مسکن از وام ترکیبی (خرید و جعاله) استفاده کنند، مبلغ قسط به ۳۲‌میلیون و ۷۰۰هزار تومان افزایش پیدا می‌کند. چهارمین پرسش درباره این وام، «زمان پرداخت» است؛ طبق رویه شبکه بانکی، معمولا ۱.۵ تا ۲ ماه زمان می‌برد تا مصوبه بانک‌مرکزی ابتدا به بانک مربوطه ابلاغ شود و سپس بانک مربوطه شیوه اجرایی پرداخت وام را به شعب خود ارسال کند. اما نکته پنجم تسهیلات جدید مسکن، «کوتاه‌تر شدن دوره بازپرداخت وام جعاله مسکن» است. پیش‌تر این وام با دوره بازپرداخت ۵ساله پرداخت می‌شد؛ اما در حال حاضر دریافت‌کننده این تسهیلات باید ۴ساله وام را برگرداند.

خرید و ساخت؛ عین هم؟

نحوه سیاستگذاری برای تامین مالی بخش مسکن و ساختمان نشان می‌دهد، بیش‌از آنچه «نیاز واقعی بازیگران» این بخش به تسهیلات بانکی اولویت سیاستگذار باشد، تصمیمات با تاخیر و به‌صورت ساده به معنای «ناسازگار با تقاضای وام» اتخاذ می‌شد. یک شاهد این فرضیه،‌ تعیین یکسان «وام ساخت و وام خرید مسکن» است. این تصمیم در دنیا بی‌سابقه است؛ به این معنا که شبکه‌بانکی در کشورهای مختلف، سقف پرداخت وام خرید و وام ساخت مسکن را «معمولا معادل ۸۰ درصد هزینه ساخت و قیمت خرید» تعیین می‌کند و چون هزینه ساخت همواره با فاصله زیادی کمتر از قیمت خرید واحدمسکونی است، در نتیجه سقف‌های این دو تسهیلات یکسان تعیین نمی‌شوند.

در بازار مسکن شهر تهران، هزینه ساخت مترمربعی بین ۴۰ تا ۶۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود؛ درحالی‌که قیمت خرید مسکن مترمربعی ۱۹۰ تا ۲۱۰‌میلیون تومان در نوسان است. بنابراین، تعیین وام یک‌میلیارد تومانی هم برای خرید و هم برای ساخت،‌ بیانگر «غفلت از شارژ مناسب قدرت خرید زوج‌های خانه‌اولی» است. هرچند این نقد به مصوبه افزایش وام مسکن وارد است، اما در مقابل، کارشناسان حوزه بانکداری معتقدند، سیاست‌های بالادست بانک‌ها از جمله نرخ سود که در این سال‌ها تعدیل نشد، مانع از «تعدیل مناسب سقف وام خرید مسکن» به‌عنوان یک تسهیلات بلندمدت شده است.

با این حال، تسهیلات جدید خرید مسکن، در مناطق جنوبی شهر تهران می‌تواند بهای خرید حدود ۱۰مترمربع یا بیشتر را پوشش دهد و این طی ماه‌های آینده ممکن است یک تحرک خفیف معاملاتی در بازار مسکن آپارتمان‌های قدیمی‌ساز و کوچک‌متراژ ایجاد کند. این احتمال با درجه بالایی مطرح است؛ چون برخلاف گذشته، بانک پرداخت‌کننده وام خرید مسکن، شرط سنی برای آپارتمان‌ها ندارد. در سال‌های قبل، به واحدهای مسکونی بالای ۲۵سال ساخت، فقط بخشی از وام مسکن پرداخت می‌شد. وام‌های ۸۰۰ و ۶۰۰‌میلیون تومانی نیز در برخی از شهرها، قدرت خرید نسبی برای متقاضیان خرید مسکن ایجاد می‌کند. اما چنانچه تورم مسکن از سطح بسیار محدود فعلی، به رشد ماهانه چشم‌گیر تغییر مسیر دهد، طولی نخواهد کشید که قدرت خرید تسهیلات مجددا سقوط می‌‌کند.