به گزارش اقتصادنیوز، زهران ممدانی با وعده مهار هزینه‌های زندگی و «مقرون‌به‌صرفه‌سازی» یکی از گران‌ترین کلان‌شهرهای آمریکا توانست راهی ساختمان شهرداری نیویورک شود؛ اما برای شهروندانی که این روزها در پی سرپناهی استیجاری هستند، ارقام روی قراردادها هرگز تا این حد سرسام‌آور نبوده است.

وعده پوچ مسکن ارزان

نیلوفر ادیب‌نیا در روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: براساس گزارشی از فاکس‌نیوز، بر اساس داده‌های پایگاه پایش مسکن «استریت‌ایزی»، میانگین اجاره‌بهای درخواستی در سطح شهر نیویورک طی ماه ژوئن به ۴هزار و ۲۰۰ دلار در ماه رسید؛ رقمی که نسبت به سال گذشته رشد ۵درصدی را نشان می‌دهد و بالاترین رکورد از زمان آغاز رصد بازار در سال۲۰۱۰ به شمار می‌رود. در این میان، منهتن به‌عنوان متراکم‌ترین و پرتقاضاترین بخش شهر، با جهش سالانه ۵.۱درصدی، به میانگین بی‌سابقه ۴هزار و ۹۶۵دلار در ماه دست یافته است. همگام با اوج‌گیری قیمت‌ها، فرآیند یافتن خانه نیز برای مستاجران به ماراتنی فرساینده بدل شده است.

حجم فایل‌های اجاره در سطح شهر ۱.۴درصد و در منهتن ۴.۴درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. این وضعیت برای متقاضیان واحدهای بزرگ‌تر به‌مراتب بحرانی‌تر گزارش می‌شود؛ به‌طوری‌که عرضه آپارتمان‌های دوخوابه ۹.۳درصد و واحدهای سه‌خوابه ۱۱درصد افت کرده است. به بیان ساده، تولید و عرضه مسکن توان پاسخگویی به تقاضای موجود را ندارد و اوج گرفتن اجاره‌بها بازتاب مستقیم همین کسری مزمن است؛ وضعیتی که متقاضیان را به رقابتی نفس‌گیر بر سر تعداد اندکی خانه خالی کشانده است.

این کمبود فراگیر، اکنون به نخستین آزمون جدی برای برنامه‌های مسکن شهردار جدید تبدیل شده است. ممدانی که خود را چهره‌ای سوسیالیست معرفی می‌کند، اگرچه وعده افزایش چشم‌گیر ساخت‌وساز را داده بود، اما اصرار او بر سیاست «تثبیت و کنترل دستوری اجاره‌بها» در نزدیک به یک‌میلیون واحد مسکونی تحت پوشش قوانین حمایتی، هشدارهای جدی کارشناسان اقتصادی را در پی داشته است.

منتقدان بر این باورند که سرکوب قیمت‌ها، انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را از میان برده و بازار ازپیش‌مضطرب مسکن را دچار قحطی عرضه خواهد کرد. آدام لِهودی، کارشناس «موسسه مدیریتی منهتن»، در گفت‌وگو با فاکس‌نیوز تاکید کرد که در سال‌های اخیر، نرخ رشد اجاره‌بها در واحدهای تحت تنظیم دولتی همگام با تورم عمومی نبوده، درحالی‌که هزینه‌های نگهداری و استهلاک ساختمان‌ها اوج گرفته است؛ پیامد این وضعیت آن است که مالکان عملا منابع مالی لازم را برای حفظ و نوسازی املاک خود از دست می‌دهند.

به باور او، تعمیق این شکاف درآمد و هزینه، مالکان را حتی در تامین هزینه‌های جاری و عملیاتی ساختمان‌ها با بن‌بست روبه‌رو کرده که نتیجه محتوم آن، به تعویق افتادن تعمیرات اساسی و افت تدریجی کیفیت بافت مسکونی خواهد بود. علاوه بر این، لهودی به پدیده دیگری در این بازار اشاره می‌کند: تثبیت اجاره در سطحی پایین‌تر از عرف بازار، انگیزه جابه‌جایی را از مستاجران سلب کرده و چرخه گردش مسکن را قفل می‌کند. او در این‌باره می‌گوید: «جویندگان مسکن عملا گزینه‌ای برای اجاره پیدا نمی‌کنند؛ چراکه مستاجران فعلی حتی در صورت داشتن فضایی فراتر از نیاز واقعی‌شان، حاضر به ترک این واحدها نیستند.»

شمار دیگری از اقتصاددانان نیز هشدار داده‌اند که نااطمینانی ناشی از رویکردهای مالیاتی و مقررات‌گذاری ممدانی، سرمایه‌گذاران را از توسعه مسکن جدید فراری می‌دهد. ای. جی. آنتونی، اقتصاددان ارشد «بنیاد هریتیج»، در این خصوص گفت که حتی سایه تهدید قوانین انقباضی و مالیات‌های سنگین‌تر کافی بود تا جریان سرمایه‌گذاری در نیویورک دچار رکود شود؛ اثری منفی که اکنون پیامدهایش بر نرخ‌ها عیان شده است. به گفته وی، سازندگان و نهادهای مالی حاضر نیستند پروژه‌های بلندمدت و چندساله‌ای را کلید بزنند که ممکن است با تصمیم بعدی شهرداری، توجیه اقتصادی خود را از دست دهند و زیان‌ده شوند.

آنتونی با یادآوری اینکه دامنه آسیب‌ها به پروژه‌های جدید محدود نمی‌ماند، افزود: میان اقتصاددانان صرف‌نظر از گرایش‌های چپ یا راست این یک اجماع پذیرفته‌شده است که هرگاه دولت دست به کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره بزند، در نهایت بحران کمبود مسکن شعله‌ور خواهد شد. در چنین شرایطی، نه‌تنها دسترسی به خانه کاهش می‌یابد، بلکه کیفیت زیست در این واحدها نیز به‌طور مداوم سقوط می‌کند. امروزه هزینه مسکن در کانون بحران معیشت در نیویورک جا خوش کرده و بخش عمده درآمد ساکنان را می‌بلعد.

 این وضعیت در حالی رقم می‌خورد که ممدانی در جریان رقابت‌های انتخاباتی، یکی از محورهای اصلی برنامه خود را افزایش دسترسی نیویورکی‌ها به مسکن ارزان‌قیمت و کاهش فشار هزینه‌های مسکن اعلام کرده بود. اما رکوردشکنی اجاره‌بها همزمان با کاهش عرضه، نشان می‌دهد وعده او برای مقرون‌به‌صرفه‌تر کردن بازار مسکن، حداقل در شرایط کنونی، با واقعیت بازار فاصله قابل‌توجهی دارد.

با این حال، ممدانی کنترل اجاره‌بها را تنها بخشی از برنامه جامع خود برای مهار هزینه‌ها می‌داند. تیم مدیریتی او وعده داده است که با اجرای طرح‌های کلان، ظرف یک دهه آینده ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ارزان‌قیمت احداث کند. با این وجود، چالش بنیادی شهردار در این تناقض نهفته است: آیا او قادر خواهد بود در میانه اجرای سیاست‌های مداخله‌گرایانه و تثبیت دستوری اجاره‌بها که به هشدار اقتصاددانان انگیزه سرمایه‌گذاری را تضعیف می‌کند عرضه مسکن را چنان ارتقا دهد که ترمز گرانی کشیده شود؟ دفتر شهردار نیویورک تا زمان انتشار این گزارش، از پاسخ به پرسش‌های فاکس‌نیوز درباره چرایی جهش شدید اجاره‌بها خودداری کرده است.