به گزارش اقتصادنیوز، تشدید نااطمینانی‌های سیاسی، جنگ و تداوم فشارهای اقتصادی، تنها بر روند معاملات مسکن اثر نگذاشته، بلکه الگوی سرمایه‌گذاری خانوارها و سازندگان را نیز دستخوش تغییر کرده است.

در شرایطی که حفظ ارزش دارایی بیش از کسب بازدهی اهمیت یافته، بخشی از سرمایه‌ها به سمت خرید «خانه دوم»، ویلا در شهرهای امن‌تر و حتی املاک خارج از کشور حرکت کرده و همزمان جذابیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران کاهش یافته است.

خبر مرتبط

سقوطِ کیفیت اشتغال در ایران؛ با پدیده «شاغلان فقیر» روبرو هستیم | بحران اشتغال از زنان به مردان منتقل شده است

اقتصادنیوز: یک کارشناس بازار کار می‌گوید: مردانه شدن خروج از بازار کار به یک چالش جدی تبدیل شده است؛ زیرا این موضوع مستقیماً معیشت و سفره خانوار را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در دوره‌های گذشته، معمولاً زنان و اشتغال غیررسمی نقش ضربه‌گیر شوک‌های بازار کار را داشتند و در زمان بروز بحران، نخستین گروهی بودند که از بازار کار خارج می‌شدند. اما اکنون این وضعیت تغییر کرده و دامنه آن به اشتغال رسمی و نیروی کار مرد نیز رسیده است.

بسیاری از کارشناسان معتقدند ادامه این روند می‌تواند علاوه بر تغییر جغرافیای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، پیامدهای مهمی برای تولید، رشد اقتصادی و توسعه شهری به همراه داشته باشد.

وحید شقاقی‌شهری، اقتصاددان، در گفت‌وگو با اقتصادنیوز، ابعاد این تغییر رفتار سرمایه‌گذاران، پیامدهای خروج سرمایه از تهران و اثر آن بر آینده بازار مسکن و اقتصاد ایران را بررسی کرده است.

******

*آقای شقاقی‌شهری! جنگ و افزایش نااطمینانی تا چه اندازه رفتار سرمایه‌گذاری خانوارها را در بازار مسکن تغییر داده است؟ آیا افزایش تمایل به خرید «خانه دوم» در شهرهای امن‌تر، ویلا در شمال یا حتی خرید ملک در خارج از کشور را می‌توان نشانه‌ای از تغییر الگوی حفظ دارایی و مدیریت ریسک در اقتصاد ایران دانست؟

در چارچوب نظریه پورتفوی مدرن و در شرایط نااطمینانی‌های شدید ژئوپلیتیک همراه با سایه دائمی تحریم‌ها، رفتار مدیریت ریسک خانوارها در ایران از «بیشینه‌سازی بازدهی» به سمت «کمینه‌سازی احتمال از دست رفتن اصل سرمایه» تغییر جهت داده است. تحریم‌های اقتصادی با انسداد مجاری رسمی سرمایه‌گذاری بین‌المللی و کاهش شدید ارزش پول ملی عملاً سبد دارایی خانوارها را محدود به گزینه‌های داخلی کرده است.

در این میان افزایش تمایل به خرید ملک در شهرهای امن‌تر و کوچک‌تر، ویلا در شمال یا حتی پیش‌خرید املاک در کشورهای همسایه (مانند ترکیه و امارات)، فراتر از یک الگوی مصرفی تفریحی یک استراتژی پوشش ریسک فعال است.

این تغییر الگو به معنای تعمیق «گسست جغرافیایی تقاضای مسکن» و دوقطبی شدن بازار است

این پدیده نشان‌دهنده تغییر ترجیحات زمانی و افزایش نرخ تنزیل ذهنی خانوارهاست؛ چرا که در شرایط جنگی و نااطمینانی، نقدشوندگی فیزیکی و امنیت جغرافیایی دارایی اهمیت حیاتی پیدا می‌کند و خانوارها حاضرند هزینه فرصت ناشی از قفل شدن نقدینگی در املاک غیرمولد را به قیمت دستیابی به حاشیه امنیت بیشتر بپذیرند.

از منظر اقتصاد کلان، این تغییر الگو به معنای تعمیق «گسست جغرافیایی تقاضای مسکن» و دوقطبی شدن بازار است. از یک سو، تقاضای انباشته در مناطق پرریسک مرزی یا کلان‌شهرهای در معرض آسیب کاهش می‌یابد و از سوی دیگر حباب قیمتی در مناطق امن هدف (مانند استان‌های شمالی و مناطق ییلاقی) به دلیل هجوم نقدینگی سرگردان بزرگ‌تر می‌شود.

هزینه‌های ساخت نیز به دلیل رشد انتظارات تورمی ناشی از نرخ ارز و تحریم‌ها (که بر نهاده‌های وارداتی و واسطه‌ای اثرگذار است) به شدت افزایش یافته و عملاً عرضه مسکن جدید در این مناطق امن را با قیمت‌های تمام‌شده بسیار بالا مواجه کرده است. این وضعیت پدیده خروج سرمایه از کشور از طریق خرید ملک در خارج را نیز تشدید می‌کند؛ فرآیندی که عملاً به معنای فرار ابدی سرمایه از چرخه بازتولید اقتصادی کشور و تضعیف شدید تراز پرداخت‌ها در شرایط تحریمی است.

خانوارها ناگزیر برای حفظ قدرت خرید خود، به سمت بازار مسکن هجوم می‌آورند

*اگر روند خروج سرمایه‌گذاری ساختمانی از تهران و تمرکز بر شهرهای حاشیه‌ای ادامه پیدا کند، چه پیامدهایی برای بازار مسکن تهران و همچنین توسعه شهرهای اطراف خواهد داشت؟ آیا باید منتظر گسترش حاشیه‌نشینی، افزایش سفرهای روزانه و فشار بیشتر بر زیرساخت‌های حمل‌ونقل و خدمات شهری باشیم یا این روند می‌تواند به توزیع متوازن‌تر جمعیت و سرمایه منجر شود؟

در اقتصاد سیاسی ایران مسکن همواره نقشی فراتر از یک کالای مصرفی داشته است، اما در شرایط تشدید نااطمینانی‌های سیاسی و امنیتی، این دارایی به عنوان «پناهگاه امن» بلامنازع مطرح می‌شود. بر خلاف بازار سرمایه که به شدت تحت تأثیر شوک‌های سیاسی، قیمت‌گذاری دستوری و نوسانات نرخ ارز ریزش‌های سنگین را تجربه می‌کند و بر خلاف طلا و ارز که به دلیل مخاطرات امنیتی نگهداری فیزیکی و مداخلات نظارتی دولت (مانند محدودیت‌های تراکنش و قوانین مبارزه با قاچاق) با محدودیت مواجه‌اند، مسکن یک دارایی فیزیکی غیرقابل سرقت در مقیاس کلان و مصون از مداخلات مستقیم دولتی است.

انتظارات تورمی بالا که ریشه در کسری بودجه ساختاری و رشد نقدینگی دارد، عملاً نرخ سود حقیقی بانکی را منفی نگه داشته و خانوارها را ناگزیر می‌سازد تا برای حفظ قدرت خرید خود، به سمت بازار مسکن هجوم بیاورند، حتی اگر این بازار در رکود معاملاتی باشد.

این تغییر رفتار، الگوی تقاضا را از «تقاضای مصرفی» به شدت به سمت «تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی» سوق می‌دهد. در سمت عرضه، افزایش شدید هزینه‌های ساخت (شامل آهن‌آلات، سیمان و دستمزدها) ناشی از تورم ساختاری و تحریم‌ها، عملاً حاشیه سود سازندگان را کاهش داده و نرخ رشد عرضه را کند می‌کند.

تلاقی این عرضه محدود و گران با تقاضای سرمایه‌ای شدید برای دارایی امن منجر به پدیده «رکود تورمی» در بازار مسکن می‌شود؛ یعنی قیمت‌ها به موازات انتظارات تورمی و هزینه‌های ساخت بالا می‌روند، در حالی که تعداد معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن کاهش می‌یابد. در نتیجه ترکیب دارایی خانوارها به شدت غیرنقدشونده شده و بخش عمده ثروت جامعه در قالب سیمان و آجر انباشته می‌شود که پویایی جریان وجوه نقد را در کل اقتصاد سرکوب می‌کند.

سرمایه‌ها از تولید به سمت خانه دوم رفته‌اند

*با توجه به اینکه بسیاری از سازندگان، تهران را دیگر بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری نمی‌دانند، چه اقداماتی می‌تواند دوباره انگیزه ساخت‌وساز در پایتخت را افزایش دهد؟ آیا اصلاح ضوابط شهرسازی، کاهش هزینه‌های صدور مجوز، تغییر نظام تأمین مالی و مشوق‌های مالیاتی می‌تواند سرمایه‌ها را به تهران بازگرداند یا اساساً بازار مسکن وارد دوره‌ای شده که مرکز ثقل ساخت‌وساز برای همیشه از تهران به شهرهای پیرامونی منتقل خواهد شد؟

حرکت سرمایه‌ها از بخش تولید و بازار سرمایه به سمت خرید خانه دوم یا املاک در مناطق کم‌ریسک، نمونه کلاسیک «خطای ترکیب» و پدیده «بیماری هلندی ثانویه» در اقتصاد ایران است. در شرایط نااطمینانی شدید و چشم‌انداز مبهم سودآوری در بخش مولد که ناشی از قطعی انرژی، تحریم‌های تجاری، نوسانات شدید نرخ ارز و بی‌ثباتی در سیاست‌گذاری مالی است، نرخ بازده تعدیل‌شده با ریسک در بخش تولید به شدت سقوط می‌کند.

در مقابل مسکن غیرمولد با وجود نقدشوندگی پایین، ریسک عملیاتی و مالیاتی بسیار کمتری دارد. در نتیجه سرمایه‌های سرگردانی که می‌توانستند از طریق بازار سرمایه به تأمین مالی پروژه‌های صنعتی، ارتقای تکنولوژی و بهبود بهره‌وری کمک کنند، جذب خرید دارایی‌های موجود فیزیکی (املاک مسکونی دوم و سوم) می‌شوند که هیچ ارزش افزوده‌ای برای تولید ناخالص داخلی ایجاد نمی‌کنند.

نقدینگی در بخش غیرمولد قفل شده 

پیامدهای ساختاری این تخصیص بهینه کاذب برای اقتصاد ایران بسیار سنگین خواهد بود. اولاً، با خروج سرمایه از بخش‌های مولد، نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص که در سال‌های اخیر نیز روندی فرسایشی داشته، بیش از پیش تضعیف شده و پتانسیل رشد اقتصادی بلندمدت کشور تخریب می‌شود؛ پدیده‌ای که دستیابی به اهداف رشد اقتصادی مثبت را غیرممکن می‌سازد.

ثانیاً، این روند کانال‌های انتقال سیاست‌های پولی را مسدود می‌کند؛ زیرا نقدینگی در بخش غیرمولد قفل شده و سرعت گردش پول در بخش‌های تولیدی کاهش می‌یابد و در نتیجه، شوک‌های پولی به جای رونق تولید، مستقیماً به تورم دارایی‌ها ختم می‌شوند. در نهایت، با متمرکز شدن منابع در دارایی‌های امن فیزیکی، ظرفیت نوآوری، توسعه زیرساخت‌ها و تاب‌آوری اقتصادی کشور در برابر تکانه‌های خارجی به شدت تحلیل خواهد رفت.