به گزارش خبرنگار مهر، سیدطه‌حسین مدنی افزود: در این زمینه، سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن که از سوی رهبر شهید ابلاغ شده بود را می‌توان نمایی کلی از موضوع مسکن در اندیشه ایشان و نقشه راه دستگاه‌های اجرایی، تقنینی و نظارتی و خط مشی و جهت‌گیری نظام در این حوزه دانست.

ترسیم خط مشی در بخش مسکن

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: موضوعاتی که در این خط مشی لحاظ شده، شامل مواردی چون مدیریت زمین برای تأمین مسکن و توسعه شهر و روستا در چارچوب استعداد اراضی و سیاست‌ها و ضوابط شهرسازی و طرح‌های توسعه و عمران کشور و ایجاد و توسعه شهرهای جدید، احیای بافت‌های فرسوده شهری و روستایی از طریق روش‌های کارآمد، برنامه‌ریزی دولت در جهت تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و نیازمند و حمایت از ایجاد و تقویت موسسات خیریه و ابتکارهای مردمی برای تأمین مسکن اقشار محروم، برنامه‌ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن روستایی با اولویت مناطق آسیب‌پذیر از سوانح طبیعی و متناسب با ویژگی‌های بومی، ایجاد و اصلاح نظام مالیات‌ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن، حمایت از تولید طرح‌های، انبوه و صنعتی مسکن، اجباری کردن استانداردهای ساخت‌وساز مقررات ملی ساختمان و طرح‌های صرفه‌جوئی انرژی، رعایت ارزش‌های فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن و تقویت پژوهش و ارتقاء سطح دانش علمی در حوزه مسکن می‌شود.

مسکن در کلام رهبر شهید انقلاب

مدنی خاطرنشان کرد: علاوه بر این سیاست‌های کلی ابلاغی از سوی ایشان، موضوع مسکن طی سالیان اخیر، در کلام رهبر شهید انقلاب مورد توجه بوده است. ایشان در یکی از سخنرانی‌های خود عنوان کردند که «دست اندرکاران امر مسکن باید به تلاش‌های خود برای تولید هرچه بیشتر مسکن با قیمت مناسب بویژه برای طبقات کم درآمد جامعه بیافزایند، زیرا این امر اقدامی مهم و لازم در مسیر توسعه و سازندگی کشور محسوب می شود.»

وی ادامه داد: رهبر شهید انقلاب همچنین در یک سخنرانی دیگر عنوان کردند که «ما در قضیّه‌ی مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید می‌بینید: قیمت خانه و اجاره‌ی خانه سرسام‌آور است، مردم واقعاً در زحمتند. یکی از اولویّت‌های قطعی در مسائل اقتصادی، بخش مسکن است.»

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: آیت‌الله خامنه‌ای درباره مسأله مسکن همچنین گفته بودند که «در مقوله‌ مسائل اجتماعی و غیره هم مسئله‌ مسکن یک مسئله‌ جدّاً مهم و کلیدی است؛ در سبد هزینه‌های خانوار، مسکن سهم بسیار عمده‌ای دارد و مسئله‌ی مسکن خیلی مهم است.»

مدنی افزود: جدا از تأکیدات رهبر شهید انقلاب و مطالبه ایشان جهت حرکت در مسیر بهبود این چالش، ایشان مسکن را یکی از پیشران‌های اقتصاد می‌دانستند و در یک سخنرانی عنوان کردند که «یک نکته‌ در مسئله‌ی اقتصاد، توجّه به بخشهای پیشران اقتصادی است. بعضی از بخشها به معنای واقعی کلمه پیشرانند. حالا مثلاً فرض کنید که بخش مسکن -که کارشناس‌ها میگویند اگر بخش مسکن به جریان بیفتد، بخشهای متعدّدی به راه می‌افتد- یا بخش صنایع مهمّی مثل صنعت فولاد، صنعت خودرو، بخشهای انرژی و پتروشیمی و امثال اینها وقتی که به کار بیفتد، اینها جنبه‌ی پیشران دارد؛ بایستی اینها را به حرکت درآورد، و در این بخشها بخصوص هماهنگیِ متولّیانِ کار خیلی مهم است.»

تأکید بر کاهش تصدی‌گری دولت و افزایش نظارت

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند به تأکیدات رهبر شهید انقلاب بر کاهش تصدی‌گری دولت در امور اقتصادی، تصریح کرد: ایشان در سخنرانی نوروزی سال ۱۴۰۲ در اجتماع زائران و مجاوران حرم مطهر رضوی اعلام کردند که «بخش‌های مهمّ اقتصاد باید در اختیار مردم باشد. بارها این را تکرار کردیم که بنگاه‌های دولتی، شرکت‌های دولتی، شرکت‌های شبه‌دولتی باید با بنگاه‌های خصوصی رقابت نکنند و بگذارند تولید را مردم انجام بدهند. دولت تصدّی‌گری را بایستی کم کند، نظارت را باید زیاد کند؛ دخالت را کم کند، نظارت را زیاد کند.»

وی خاطرنشان کرد: این مطالبه رهبر شهید انقلاب را می‌توان به بخش مسکن هم تعمیم داد چرا که تجربه دخالت مستقیم دولت در ساخت و ساز مسکن نشان می‌دهد ورود شرکت‌های بزرگ دولتی و شبه دولتی به بخش ساخت و ساز، این بازار گسترده و مهم را مختل کرده است. بنابراین نقش دولت در بخش مسکن باید به صورت تسهیلگری، فراهم آوردن زمینه‌ها و نظارت‌های دقیق جهت جلوگیری از انحراف منابع تعریف شود.

نمای کلی اقتصاد مسکن کشور

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند افزود: با توجه به جایگاه مسکن در اندیشه رهبر شهید انقلاب، سیاست‌های کلی ابلاغی از سوی ایشان، تبدیل شدن مسکن از یک موضوع اقتصادی به یک ابرچالش اجتماعی-اقتصادی و نقش و مسئولیت نهادهای علمی و پژوهشی در کمک به حل این ابرچالش، اندیشکده حکمرانی هوشمند طی چند سال اخیر، پیشنهادات خود را برای کاهش دامنه‌های این معضل در اختیار نهادهای متولی و افکار عمومی قرار داده است.

مدنی در ادامه تصویری کلی از وضعیت مسکن در کشور ارائه و اظهار کرد: طبق آخرین آمار، بازار مسکن کشور با ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته مواجه است. همچنین تعداد واحدهای فرسوده و نیازمند بازسازی حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است. به این ترتیب، برای رسیدن به تعادل در عرضه و تقاضا، کشور نیازمند ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید است و در صورت تحقق‌نیافتن این هدف، ناترازی بخش مسکن تا سال ۱۴۱۰ دو برابر شده و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: ضعف در تأمین مالی و سرعت پایین اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در مقایسه با تورم، از مهمترین عوامل انباشت تقاضا در بازار مسکن است. هرچند تلاش‌هایی برای رفع این چالش‌ها از طریق ابزارهایی چون قانون پیش‌فروش ساختمان و مدل‌های خرید تدریجی انجام شده، اما به دلیل نبود نهادهای علمی و پژوهشی متخصص، این ظرفیت‌های قانونی نتوانسته‌اند اثر قابل‌توجهی بر اقتصاد مسکن بگذارند.

پیشنهادهای اندیشکده حکمرانی هوشمند/از ارائه زمین رایگان تا خرده‌فروشی ساختمان

وی افزود: دولت می‌تواند ضمن رعایت ملاحظات دقیق، با ارائه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد امکان توسعه افقی به‌ویژه در بافت‌های فرسوده، اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، توسعه فروش متری و سامان‌دهی پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، زمینه تقویت صنعت ساختمان و کاهش فشار بر بازار مسکن را فراهم کند. اندیشکده حکمرانی هوشمند در چند سال اخیر، ضمن بررسی تجارب سایر کشورها، پیشنهادات مفصلی در این حوزه‌ها ارائه کرده است.

وی خاطرنشان کرد: یکی از حوزه‌های مطالعاتی و پژوهشی اندیشکده حکمرانی هوشمند به موضوع «مدیریت زمین» اختصاص داشته است. ما در مورد این موضوع که در سیاست‌های کلی ابلاغی هم به آن اشاره شده است؛ معتقدیم که سهم قیمت تملک زمین در مناطق اقتصادی بعضاً نزدیک به قیمت ساخت آن است. البته در برخی مناطق دیگر که اقتصادی محسوب نمی‌شوند؛ این قیمت تا چندبرابر هزینه ساخت بر روی قیمت تمام شده مسکن اثرگذار است.

کاهش چشمگیر هزینه تمام شده مسکن برای اقشار ضعیف با ارائه زمین رایگان

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: بنابراین در بحث مسکن حمایتی و اقتصادی، اگر زمین رایگان نباشد هزینه تمام شده مسکن تا بیش از ۶۰ درصد بالا می‌رود. اینجاست که نقش دولت در تأمین نیاز مسکن، خود را نشان می‌دهد چون دولت می‌تواند با ارائه زمین رایگان به جامعه هدف هزینه تمام شده واحد مسکونی را تا حد زیادی کاهش دهد.

وی درباره ملاحظاتی که باید در این زمینه رعایت شود، توضیح داد: سیاست ارائه زمین رایگان مستلزم این است که مالکیت آن در اختیار دولت و به راحتی قابل واگذاری باشد. البته واگذاری زمین‌هایی که در دل شهرها قرار دارد نوعی رانت محسوب می‌شود. بنابراین زمین‌های مورد نظر باید از بافت کنونی شهرها خارج باشد ولی نباید در تضاد با کشاورزی و امنیت غذایی تعریف شود. همچنین نباید آنقدر از شهرهای کنونی دور باشد که دهک‌های پایین تمایلی به حضور در آن نداشته باشند چرا که، فاصله زیاد از شهرهای کنونی برای دولت یک سری هزینه‌های جدید همچون توسعه راه‌های ارتباطی و حمل و نقل عمومی، امکانات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی و درمانی و زیرساخت‌های الکترونیکی مانند اینترنت، تلفن، آنتن‌های رادیویی و مخابراتی و … که به آن‌ها زیرساخت‌های نرم و سخت می‌گویند، به دنبال دارد و نبود هر کدام از این امکانات به خصوص امکانات ارتباطی مانند حمل و نقل عمومی اقشار ضعیف -که اتفاقاً جامعه هدف بوده‌اند- را در رفت و آمدها دچار مشکل جدی خواهد کرد.

بررسی انواع تقاضاها در بازار مسکن

مدنی در ادامه بر ضرورت خودداری دولت از دخالت خارج از قاعده در اقتصاد مسکن هم اشاره و تصریح کرد: برای تعیین حدود مجاز دخالت دولت باید ابتدا انواع تقاضاهای موجود در این بخش را تفکیک کرد.

وی ادامه داد: در این حوزه می‌توان سه نوع تقاضا احصا کرد. اول تقاضای حیاتی و مربوط به افرادی است که به هیچ وجه قادر به خرید واحد مسکونی در حالت عادی نیستند و نیاز مبرمی به حمایت دارند و نبود حمایت دولتی به عدم ازدواج، عدم فرزندآوری، طلاق و معضلاتی از این دست منجر می‌شود. دسته دوم مربوط به افرادی است که به دنبال بهبود کیفیت زندگی با بهبود وضعیت مسکن خود هستند. دسته سوم هم افرادی‌اند که دارای مسکن هستند و نیازی به حمایت‌های دولت برای خرید مسکن جدید ندارند.

ارائه زمین رایگان به اقشار ضعیف و پرداخت تسهیلات غیردستوری به اقشار متوسط

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره چگونگی سیاستگذاری دولت نسبت به این سه دسته توضیح داد: دولت طبق قانون اساسی موظف به حمایت از دسته اول و بهترین راه حمایت از این اقشار ارائه زمین رایگان است چون اختصاص زمین رایگان قیمت تمام شده خانه برای این افراد را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهد و پس از آن با تسهیلات دولتی و آورده جزئی از طرف متقاضی، فرد می‌تواند واحد مسکونی را به طور کامل بسازد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با بیان اینکه دسته دوم در اولویت بعدی قرار دارند؛ گفت: با توجه به توان مالی بالاتر این دسته نسبت به دسته اول، ریسک نکول و عدم بازپرداخت تسهیلات در این دسته از افراد کمتر است و بانک‌های خصوصی و حتی دولتی غیر تخصصی، می‌توانند به این دسته وام‌های غیردستوری با مبالغ بالاتری ارائه کنند.

وی افزود: دسته سوم همانطور که گفته شد نیازی به تسهیلات دولتی در بخش مسکن ندارند و به احتمال زیاد به این سمت سوق پیدا نخواهند کرد. البته ممکن است افرادی از این دسته باشند که با اهداف سوداگرایانه به این بخش ورود کنند و وام چند خانوار از دسته اول را با پرداخت مبالغی خریداری کنند. بنابراین لازم است دولت با ابزارهای کنترلی خود از این اقدام جلوگیری کند.

اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و توسعه ابزارهای خرید تدریجی مسکن

مدنی در ادامه گفت: یکی دیگر از موضوعاتی که در راستای توصیه‌های رهبر شهید انقلاب مبنی بر «تقویت پژوهش و ارتقاء سطح دانش علمی در حوزه مسکن» مورد توجه اندیشکده حکمرانی هوشمند قرار گرفت؛ به چالش‌های مربوط به قوانین و ابزارهای خانه‌دار شدن تدریجی مردم بود.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به ناتوانی بخش بزرگی از اقشار جامعه برای خرید مسکن و نیاز کشور به ایجاد ابزارهای خرید تدریجی مسکن، گفت: اندیشکده حکمرانی هوشمند در این حوزه تأکید بسیار زیادی بر اصلاح قانون پیش‌فروش و تدوین ساز و کار قانونی مطمئن برای فروش متری ساختمان داشته است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در این خصوص توضیح داد: اصلاح قانون پیش‌فروش به نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌های خصوصی نیاز دارد.

مدنی درباره فروش متری هم گفت: ما در این خصوص معتقدیم که قوانین و دستورالعمل‌های موجود درباره فروش متری باید با توجه به شرایط کنونی، اصلاح و بازبینی شود. در ‌حال‌حاضر پلتفرم‌هایی آنلاین با کاربری آسان برای فروش متری یا به بیان ساده‌تر خرده‌فروشی ساختمان شکل گرفته است. یکی از آسیب‌هایی که درباره این پدیده‌های نوظهور وجود دارد، نبود سازوکار قانونی و نظارتی است. بنابراین باید این پلتفرم‌ها را در یک ساختار مطمئن قانونی و نظارتی قرار داد تا سرمایه‌های سرگردان و نامولد در دست مردم با خیال راحت در بستر فناوری اطلاعات به سمت احداث مسکن و ساختمان هدایت شود. همچنین بتوان در صورت تخلف و تعدی هریک از بسترهای تحت وب، نظام برخورد سلبی و ورود راه‌گشا داشته باشد؛ مسئله‌ای که تابه‌امروز برای آن هیچ تدبیری نشده است و ما را در معرض تخلفات بسیار بزرگ مانند کلاهبرداری جمعی و خالی‌فروشی کلان قرار داده است.

مدنی خاطرنشان کرد: ورود این سرمایه‌های خرد به بازار مسکن، علاوه‌بر ایفای نقش بخش مردمی و خصوصی در حل چالش مسکن، از آسیب‌های مخرب این نقدینگی سرگردان به اقتصاد کشور هم می‌کاهد. همچنین اگرچه این راهکار مستقیما مردم را خانه‌دار نمی‌کند، اما به دلیل واردکردن سرمایه‌های آنان به ساخت‌وساز، می‌تواند با خاصیت حفظ ارزش پول و بهره‌مندی از ارزش افزوده ایجادشده حاصل از ساخت، مردم را به مشارکت در آن ترغیب کند و در پی آن بخش خصوصی قادر به آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز و افزایش تولید و در نتیجه عرضه مسکن خواهد بود.

وی گفت: موضوع فروش متری باید به صورت ارائه لایحه از طرف دولت و با همراهی مجلس شورای اسلامی با توجه به پدیدآمدن این نوع پلتفرم‌ها و سازوکارهای آنلاین فروش متری ساختمان، اصلاح شود. به طور کلی حاکمیت باید با همین نگاه و پذیرش اینکه فناوری اطلاعات می‌تواند حامی بسیار مهمی در اجرای راهکاری جدید برای حل مشکل قدیمی مسکن باشد، برای مشارکت و فعالیت شرکت‌های دانش‌بنیان در این عرصه ریل‌گذاری کند و خود به نظارت دقیق بر آن بپردازد.

برای مستأجران چه باید کرد؟

وی به چالش شدید اجاره در کشور هم اشاره و تصریح کرد: اگرچه اندیشکده حکمرانی هوشمند در این مدت تمرکز اصلی خود را بر راهکارهای افزایش ساخت مسکن گذاشته بود؛ اما پیشنهادهای خود را برای کاهش معضلات بازار اجاره هم با طرح موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای و بررسی تجارب جهانی در این حوزه، ارائه کرد.

بررسی تجارب جهانی در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و مزایای آن

مدنی افزود: اندیشکده حکمرانی هوشمند در این خصوص معتقد است که اجاره‌داری حرفه‌ای به مدیریت حرفه‌ای املاک منجر شده و شفافیت در قراردادها را افزایش می‌دهد. در این روش امکان نگهداری و تعمیرات واحدها به صورت منظم فراهم و باعث ایجاد ثبات در نرخ اجاره و یا تغییرات تدریجی و غیردفعی در آن می‌شود. اجاره‌داری حرفه‌ای همچنین شرایط را برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای و سهولت در دسترسی به واحد و اطلاعات آن و دریافت حمایت‌های دولتی برای مستأجران تسهیل می‌کند. این روش، بخش اجاره را سیاست‌پذیرتر کرده و کنترل‌پذیری را افزایش و اختلافات حقوقی را کاهش می‌دهد. تسهیل در برنامه‌ریزی شهری، کاهش بار نظارتی دولت و افزایش اعتماد عمومی را می‌توان از دیگر مزایای اجاره‌داری حرفه‌ای دانست.

احیاء تعاونی‌های خانوادگی مسکن

مدنی تصریح کرد: یکی دیگر از پیشنهادات اندیشکده حکمرانی هوشمند در حوزه مسکن، احیای تعاونی‌های خانوادگی بوده است چرا که احیای برخی تعاونی‌های خانوادگی می‌تواند موجب تحرک‌بخش ساخت‌وساز شود. در این ‌بین حاکمیت می‌تواند با ایجاد یک سازوکار قانونی، فرآیند دریافت مجوز، زمین و دیگر موارد مربوط به مسکن را تسهیل کند. افراد می‌توانند با ایجاد تعاونی و جمع‌آوری سرمایه‌های خرد، ساخت‌وساز را شروع کرده و با کاهش ریسک کلاهبرداری، خود به‌صورت فعالانه در عرصه ساخت‌وساز مشارکت کنند.

توصیه به شرکت‌های انبوه‌ساز

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: در این مدت حتی درباره نحوه عملکرد شرکت‌های انبوه‌ساز نیز مطالعاتی صورت گرفت و توصیه‌هایی به این شرکت‌ها ارائه شده است. طبق این مطالعات، مشخص شد که شرکت‌های سنتی برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی به 30 تا 50 درصد زمان بیشتری نیاز دارند. افزایش زمان تکمیل پروژه‌ها در کشوری چون ایران که با تورم بسیار بالا و عدم قطعیت اقتصادی شدیدی مواجه است؛ چالش‌های بسیار زیادی از جمله افزایش هزینه‌ها و یا حتی عدم تمایل به ادامه همکاری سرمایه‌گذاران را به دنبال خواهد داشت. اما شرکت‌های ساختمانی مدرن با بهره‌گیری از فناوری‌ها و روش‌های نوین در ساخت صنعتی، پروژه‌های چندین طبقه را در مقایسه با شرکت‌های سنتی با هزینه و زمان بسیار کمتری به اتمام می‌رسانند. این موضوع یعنی فرار از تورم‌های شدید و غیرقابل پیشبینی و کاهش ریسک توقف پروژه به دلایلی که پیش از این اشاره شد.

مدنی خاطرنشان کرد: در پایان باید گفت که مسئله مسکن در ایران از یک چالش صرفاً عمرانی فراتر رفته و به یک ابرچالش اقتصادی–اجتماعی تبدیل شده است که ریشه آن در کمبود عرضه، ضعف نظام تأمین مالی، ناکارآمدی برخی سازوکارهای اجرایی و فشار تورمی نهفته است. در این چارچوب، با توجه به سیاست‌های کلی ابلاغی از سوی رهبر شهید انقلاب و مطالبات ایشان در حوزه مسکن، می‌توان با مجموعه‌ای از سیاست‌های ترکیبی شامل تفکیک دقیق انواع تقاضا و تمرکز حمایت‌ها بر گروه‌های نیازمند، در کنار کاهش تصدی‌گری دولت و افزایش نقش نظارتی آن، اصلاح قوانین کلیدی مانند پیش‌فروش، استفاده هدفمند از زمین‌های دولتی، توسعه ابزارهای نوین تأمین مالی، بهره‌گیری از داده، فناوری و تصمیم‌سازی دقیق و تقویت مشارکت بخش خصوصی و مردمی، مسیر تعادل‌بخشی به بازار را هموار کرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در پایان گفت: توجه ویژه به توصیه‌های رهبر شهید و در ادامه، فرمایشات رهبر سوم انقلاب، قطعاً می‌تواند در بهبود وضعیت مسکن کشور راهگشا باشد.