ﺑﻪ ﮔﺰارش ﺧﺒﺮﮔﺰاری اﻗﺘﺼﺎداﯾﺮان

به گزارش خبرگزاری اقتصادی ایران، دکتر حسن خسروی. مدرس دانشگاه و متخصص امور برنامه و بودجه  طی یادداشتی که برای اکونیوز ارسال کرده ، آورده است :" به عبارت دیگر، مسکن در ایران چسبندگی و وابستگی معناداری با سایر موضوعات اجتماعی دارد. در کشور ما ایران، بر خلاف کشورهای پیشرفته، ماشین و خانه، جزو واجبات و سرمایه و بایسته های زندگی است. و هر کس تلاش می‌کند به هر صورتی شده یک سرپناهی برای خود تأمین نماید زیرا از بعد فرهنگی و خانوادگی، اجاره نشین بودن صورت ناخوشی دارد.

اگر چه در گذشته می‌گفتند که اجاره نشینی و خوش نشینی اما مع الاسف امروزه اجاره بهاء بخش عمده ای از حقوق و درآمد افراد را به خود اختصاص می‌دهد که واقعا آزار دهنده است.

فلذا برای بحث و بررسی پیرامون مسکن، حتما باید مباحث سیاست‌های جمعیتی، اقتصادی، سلایق و نوع نگاه حاکمان و هم چنین محتوای برنامه های توسعه ای و بودجه ای کشور را نیز به همراه تاریخ و جغرافیا و همسایگان و... را مورد توجه قرار داد.

متأسفانه اکثر شهرهای ما روستا شهر هستند. یعنی بدلایلی چند عده ای در منطقه ای ساکن شده و کم کم روستایی و شهری شکل گرفته که حقیقتا مختصات تمدنی و شهرنشینی مبتنی بر اصول معماری و شهرسازی را ندارند و هنوز هم اغلب شهرهای ما منتهی می‌شوند به یک بلوار اصلی و چند میدان کوچک و چند خیابان فرعی؟!؟.

در قبل از انقلاب و با ورود ایران به گام‌های اول توسعه صنعتی که پرچم شاخص آن مونتاژ و تولید خودرو در خلال اوایل دهه چهل هجری شمسی و عرضه خودرو پیکان و هیلمن و ... است ، مسکن نیز به موازات آن مورد توجه ویژه دولت وقت قرار گرفت و ساخت شهرکهایی اقماری نظیر شهرک اکباتان، شهرک امید، شهرک دولت آباد و... شاهد این مدعاست. با وقوع انقلاب اسلامی طبیعتا نوع نگاه حاکمان به مسکن و جمعیت و صنعت و... کاملا متفاوت شد و تا آمدیم که سر خود را بالا بگیریم که چه باید کرد؟!؟ جنگ تحمیلی شروع شد. اما نگاه دینی حاکمان جامعه به اوضاع و احوال جامعه در همان کوران بعد پیروزی انقلاب اسلامی از جمله مسکن، یک نگاه غیر علمی و غیر کارشناسی و بدون نگاه به آینده پژوهی و هرگونه مطالعه دانشگاهی بود و عمدتا نگاه به خانه و مسکن این بود که زمین برای خداست و همه باید خانه و مسکن داشته باشند فلذا، شخصی به نام حجه الاسلام سید هادی خسروشاهی که مسئولیتی در بنیاد مسکن و زمین شهری در این امر داشت با سایر دولتمردان مصوب کردند و برنامه ای ارائه دادند برای واگذاری زمین های خدا به مردم بر اساس تعداد افراد خانواده. در همین تهران، مناطقی از جمله بلوار ابوذر فعلی و اطراف آن به خانواده های هفت نفره و هشت نفره و... اختصاص یافت و مردم شروع کردند به ساخت و ساز البته با چاشنی فرزند آوری و ازدیاد جمعیت زیرا در همان زمان گفته می‌شد که شعار دولت محمد رضا شاه پهلوی : دو بچه کافیست ، فرزند کمتر، زندگی بهتر و... شعارهایی ضد خدایی است و تعداد جمعیت در واقع اینها سربازان امام زمان علیه السلام هستند، فلذا باید تعداد سربازان حضرت زیاد و زیادتر شود و این بود که در دهه شصت و هفتاد رفته رفته با بحران جمعیت افسار گسیخته با رشد بالای سه درصد را شاهد بودیم. این شد که با افزایش جمعیت ناگهانی، موضوع مسکن دچار عقب ماندگی شد و دقیقا این نقطه، پاشنه آشیل موضوع است که باید مورد توجه جدی قرار گیرد. بنابراین ، از سال 1357 تا سال 1367 ( پایان جنگ تحمیلی ) عملا به مدت 10 سال مسکن، فاقد هرگونه سیاست ثابت عالمانه کارشناسی بوده است. با ورود دولت مرحوم آیت الله هاشمی رفسنجانی به عنوان سردار سازندگی و بدلیل اهمیت جبران ویرانی ها و لزوم ساخت و ساز و عمران و آبادانی در مناطق جنگ زده و آسیب دیده، باز هم شاهد به حاشیه رفتن هرگونه برنامه ریزی آینده پژوهانه پیرامون مسکن بودیم تا سال 1384 و روی کارآمدن دولت هشتم و نهم جناب آقای دکتر محمود احمدی نژاد. در این سال‌ها بدلایل افزایش شدید درآمدهای سرشار نفتی اغلب سرمایه کشور به سمت ایجاد و تأسیس شهرهای جدید رفت و آنقدر آپارتمانها و برجهای بلند در گوشه و کنار کشور ساخته شد که هنوز هم بعد گذشت حدود 10 سال برخی از آنها نیمه کاره هستند؟!؟ این ساخت و ساز های بی پروا و جسورانه که عمدتا به نام مسکن مهر شهرت دارند، اگرچه عطش شدید بی خانمانی و درد مستأجری را تا حد بسیار زیادی پاسخ داد و سیراب کرد اما دیری نگذشت که این استراتژی نیز نتوانست در قلب رئیس جمهور های بعدی برای خود جای پای محکمی داشته باشد؟!؟

لازم است در اینجا پرانتزی باز کنم و یادی کنیم از مهاجرین افغانستانی. این مهمانان جاخوش کرده در وطن ما که بایستی به سرعت تعیین تکلیف و به کشور خودشان بازگردند، نقش مهمی در حوزه عرضه و تقاضای مسکن خصوصا در بخش اجاره نشینی داشته و دارند. آنان باعث شده اند در شهرها و شهرک‌های اقماری و حاشیه ای بسیاری از خانه ها را بطور دربستی و با جمعیت بالا اجاره کرده و سبب افزایش اجاره بهاء شوند که برآیند آن به ضرر و زیان خانواده های ایرانی است زیرا اولا مهاجران افغانستانی بسیاری از بازارها از جمله پوشاک را در دست گرفته و درآمدهای خوبی دارند و ثانیاً از حیث فرهنگ و سبک زندگی و خورد و خوراک و... با ایرانیها تفاوت‌های زیاد دارند و این امر کمک می‌کند که آنان پس انداز و قدرت خرید بیشتری به نسبت داشته باشند که البته این امر در بررسی های کارشناسان حوزه مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفته است. پس در یک نگاه کلی، مهاجرین افغانستانی تأثیرگذار بر قیمت اجاره بهاء و عرضه و تقاضای مسکن می‌باشند.

با پیش کشیده شدن موضوع تحریم‌ها و تاثیر منفی و خزنده آن در تار و پود اقتصاد ما خصوصا در یک دهه اخیر، باز هم مسکن به عنوان یک دغدغه حیاتی دست اول نتوانست رخ نمایی کند و در این آشفته بازار، به صورتی کاملا رها شده و افسار گسیخته، با تلاطمها و فراز و نشیب‌های رقبای خود نظیر بورس و دلار و سکه و... نوسانات غیر منطقی و غیر عادلانه ای را تجربه کرد. همانطور که گفته شد برای بررسی مسکن باید آنرا به صورت یک مجموعه ای از عوامل بهم پیوسته دید و نگاه تک بعدی به آن نباید داشته باشیم زیرا به بیراهه و شکست می‌رسیم. با نگاهی به برنامه پنج ساله هفتم توسعه (1403 تا 1407) در میابیم که موضوع مسکن همچنان بی یار و یاور و سردرگم و مظلوم است. از آنجائیکه هر گونه برنامه ریزی می‌بایست بصورت سیستماتیک و حساب شده و مبتنی بر آمایش سرزمین و اوضاع و احوال منطقه ای و بین المللی صورت گیرد، ملاحظه میکنیم که متاسفانه برنامه ریزیهای ما فاقد این ویژگی و عمدتا مقطعی و سلیقه ای و با اجرای ناقص هستند. کافی است نگاهی داشته باشید به حجم آگهی های خرید و فروش ملک و خانه و آپارتمان در کشورهای همسایه ایران که با چه آب و تاب و تسهیلات و زرق و برقهایی مردم ما را تشویق و ترغیب به سرمایه گذاری در حوزه مسکن در خارج از ایران می‌نمایند که هم فال است و هم تماشا. به این وضعیت، اضافه کنید سیاست‌های بانکی و عملکرد بانک‌ها را که خود ماجرای غم انگیز دیگری است زیرا بانک‌ها برای افزایش سهم خود از کیک اقتصاد تماما تلاش می‌کنند تا حتی الامکان از برنامه های مصوب و ابلاغ شده دولت‌ها دوری نمایند و بسیار دیده ایم که خصوصا در اعطای تسهیلات وام فرزند آوری، وام ازدواج، وام اشتغال و... چگونه از زیر بار مسئولیت شانه خالی کرده و خود عاملی می‌شوند برای رکود تورمی زیرا آنان با چرخش و گردش سرمایه خود که صاحبان اصلی آن اندوخته های مردم است، یک روز به بازار سهام هجوم می‌برند و روز دیگر به بازار طلا و سکه و ارز و به هیچ دادگاه و حسابرسی و بازرسی نیز در خصوص بنگاه داری و دلالی و واسطه گری خویش پاسخی نمی‌دهند. یکی دیگر از علل و عوامل گرانی و احتکار و نابسامانی مسکن، سرمایه داران داخلی نظیر برخی پزشکان متخصص و همکاران ایشان و ایرانیان سرمایه دار خارج از کشور است که با خیالی آسوده این همه برج و پاساژ و بازارهای بزرگ می‌سازند بدون آنکه در نهایت در جهت منفعت عامه باشد. مثلا یک ایرانی مقیم آمریکا که آنجا درآمد دلاری دارد، همین یک دلار او که اینجا حدود صد هزارتومان ارزش دارد، در مجموع پول بسیار درشتی برایش می‌شود و چه جایی بهتر از ملک و مسکن و پاساژ سازی که آورده او را بطور نجومی دهها برابر نماید؟!؟.
همه می‌دانیم که قیمت تمام شده مسکن، تابع قیمت زمین باضافه مصالح ساختمانی و عوارض و مالیات مترتب بر آن است. بنابراین اگر می‌خواهیم حقیقتا به موضوع خانه دار شدن مردم با قیمت مناسب کمک کنیم بایستی :
1 - زمین ارزان قیمت به تعاونی‌ها و مردم بدهیم و به چشم منفعت و سود سرشار برای دولت جهت جبران کسری بودجه های خود به آن نگاه نکنیم.
2 - کمک شود تا سیمان و آهن و میلگرد و گچ که خمیرمایه ساخت و ساز هستند با تسهیلات بلند مدت به سازندگان داده شود.
3 - کار فرهنگی کنیم که مسکن سرمایه ای نیست برای گران‌تر شدن و سود بردن در آینده بلکه فرصت و وسیله ای است برای گذران زندگی.
4 - شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، بنیادها و همه عوامل دست اندرکار جواز ساخت و مالیات و... کمک کنند با حداقل شرایط، مردم به ساخت و ساز بپردازند.
5 - سامانه املاک بایستی به تمام سامانه های مرتبط متصل شده تا ضمن شناسایی دقیق تعداد مسکن در کشور از جهات مختلف، سبب شود تا محتکرین و دلالان و سودجویان کشف شده و با آنها برخورد شدید قانونی صورت گیرد.