هم زمان، در مقاطعی طلا و سکه بازدهی بیشتری از مسکن داشته‌اند و ترکیب رکود معاملاتی و رشد کمتر از تورم، تردیدهایی درباره آینده مسکن در ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ ایجاد کرده است. این مقاله با تکیه بر داده‌های رسمی و نظر کارشناسان، چشم‌انداز بازار مسکن در ۱۴۰۵ را در مقایسه با بازارهای مالی ترسیم کرده و در پایان، چند راهکار عملی برای چیدمان پرتفو ارائه می‌دهد.

عوامل موثر بر بازار مسکن در ۱۴۰۵

برای پیش‌بینی بازار مسکن در ۱۴۰۵ چند عامل اصلی نقش دارد:

1. تورم و قدرت خرید خانوار؛ تورم بالا و رشد کمتر درآمد واقعی باعث شده تقاضای خرید مسکن تضعیف و بخش زیادی از تقاضا به اجاره یا تعویق خرید منتقل شود.
2. هزینه ساخت و تسهیلات بانکی؛ افزایش شدید قیمت زمین، مصالح و دستمزد در کنار دسترسی محدود به وام‌های کارآمد و طرح‌های اعتباری ناکارآمد، فشار زیادی بر ساخت‌وساز و خریداران وارد کرده است.
3. عرضه و طرح‌های دولتی؛ پروژه‌های دولتی به‌دلیل تاخیر و کمبود منابع نتوانسته‌اند عرضه متناسب با رشد جمعیت ایجاد کنند و در بلندمدت همین کمبود، از قیمت‌ها حمایت می‌کند.
4. نرخ ارز و انتظارات تورمی؛ جهش ارزی می‌تواند به‌سرعت خود را در قیمت زمین و مسکن نشان دهد، اما در صورت ثبات نسبی ارز، رشد مسکن احتمالاً نزدیک یا کمی کمتر از تورم خواهد بود.
5. بازارهای رقیب؛ هر زمان طلا، نقره، سهام یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری بازدهی جذاب‌تری داشته‌اند، بخشی از سرمایه از مسکن خارج و به این بازارها منتقل شده و همین موضوع بر مسیر قیمتی مسکن اثر گذاشته است.

بررسی و تحلیل رشد بازار مسکن تا کنون (نگاه تاریخی کوتاه)

بر اساس گزارش تحلیلی تسنیم و داده‌های شرکت بورس تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از حدود ۹ میلیون تومان در ابتدای ۱۳۹۸ به حدود ۸۱ میلیون تومان در پایان ۱۴۰۲ رسیده که معادل رشد حدود ۷۱۷ درصدی است. در همان دوره:

• شاخص کل بورس حدود ۱۱۲۹ درصد رشد کرده
• سکه بهار آزادی حدود ۷۶۷ درصد رشد داشته
• نرخ دلار آزاد حدود ۳۷۳ درصد بالا رفته است

این مقایسه نشان می‌دهد مسکن در افق میان‌مدت ۵ساله، یکی از پر‌بازده‌ترین بازارها بوده، اما در سال‌های اخیر و به‌ویژه از ۱۴۰۲ به بعد، بازدهی آن نسبت به برخی بازارهای مالی (به‌خصوص طلا و گاهی دلار) عقب افتاده است.

پیش‌بینی آینده مسکن در ادامه ۱۴۰۴ و سال ۱۴۰۵

با تکیه بر داده‌های فعلی و بدون ادعای قطعیت، می‌توان چند نکته سناریومحور را مطرح کرد:

1. سناریوی پایه (رکود معاملاتی + رشد کمتر از تورم)

این همان سناریویی است که بسیاری از کارشناسان مطرح می‌کنند: معاملات در سطح پایین باقی می‌ماند، اما به دلیل رشد هزینه ساخت و تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن به‌تدریج بالا می‌رود؛ احتمالاً در بازه ۲۰–۳۰ درصد در سال، در حالی‌که تورم عمومی کمی بالاتر است.

1. سناریوی جهش ارزی

در صورت وقوع شوک جدی در بازار ارز، مسکن می‌تواند یک بار دیگر در فاصله کوتاهی جهش اسمی را تجربه کند؛ اما با توجه به ضعف شدید قدرت خرید، این جهش به رکود عمیق‌تر معاملاتی منتهی می‌شود. در این حالت، مسکن از نظر «حفظ ارزش اسمی» عملکرد خوبی خواهد داشت، اما ورود تازه‌واردها سخت‌تر از همیشه می‌شود.

1. سناریوی مدیریت نسبی تورم و اصلاحات اعتباری

اگر سیاست‌های پولی و مالی با هدف کنترل تورم و اصلاح ساختار تسهیلات مسکن (مثلاً ارائه وام‌های هدفمند با نرخ واقعی، طول دوره بازپرداخت منطقی و نسبت تسهیلات به ارزش مناسب) اصلاح شود، ممکن است در نیمه دوم ۱۴۰۵ شاهد ترکیبی از رونق نسبی معاملات و رشد ملایم قیمت باشیم. تحقق این سناریو اما نیازمند تغییرات سیاستی است و در حال حاضر بیشتر یک احتمال مشروط است تا روند قطعی.

مقایسه بازار مسکن با بازارهای مالی

در جدول زیر، یک مقایسه خلاصه بین بازار مسکن و چند بازار مالی رایج ارائه شده است (اعداد بازدهی تقریبی‌اند و بر اساس داده‌های ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۲ و گزارش‌های تحلیلی گردآوری شده‌اند):

نکات سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی بازار مسکن

با توجه به تصویر فوق، برای سرمایه‌گذار حقیقی چند نکته عملی اهمیت ویژه دارد:

1. حجم سرمایه را با افق زمانی تطبیق دهید

اگر افق زمانی شما کمتر از ۳–۵ سال است، ورود مستقیم به خرید واحد مسکونی صرفاً با نگاه سرمایه‌گذاری (و نه مصرف) ریسک بالایی دارد؛ زیرا ممکن است در این بازه با رکود معاملاتی و رشد کمتر از تورم مواجه شوید.

1. اتکا به تسهیلات و «وام فوری» باید بسیار محتاطانه باشد

استفاده از وام‌های سنگین با اقساط بالا برای ورود به بازاری که هم‌زمان رکود معاملاتی دارد و رشد آن کمتر از تورم برآورد می‌شود، می‌تواند فشار نقدینگی و ریسک نکول را بالا ببرد. وام زمانی منطقی است که نسبت اقساط به درآمد خانوار، و نسبت وام به ارزش ملک، در محدوده قابل‌تحمل و محافظه‌کارانه باشد.

1. از «همه‌چیز روی ملک» پرهیز کنید

قفل‌کردن کل سرمایه در یک آپارتمان یا قطعه زمین، شما را در برابر شوک‌های سیاستی، ریسک نقدشوندگی و شوک‌های منطقه‌ای بی‌دفاع می‌گذارد. بخشی از سرمایه باید در ابزارهای نقدشونده‌تر نگه‌داری شود.

1. تنوع جغرافیایی و نوعی

اگر حتماً می‌خواهید در ملک سرمایه‌گذاری کنید، بررسی گزینه‌های متنوع‌ مانند شهرهای با نسبت قیمت/درآمد معقول‌تر، املاک کوچک‌تر و حتی مشارکت در پروژه‌های ساختمانی (در صورت اطمینان از حقوقی و نظارتی بودن) می‌تواند ریسک شما را کاهش دهد.

1. استفاده از بازارهای مالی برای پوشش ریسک

بخشی از ریسک مسکن را می‌توان با سرمایه‌گذاری در ابزارهایی که از تورم و نرخ ارز منتفع می‌شوند پوشش داد؛ مانند صندوق‌های طلا، صندوق‌های کالایی یا حتی استراتژی‌های تدریجی « خرید نقره » از طریق ابزارهای رسمی و نظارت‌شده.

پیشنهاد پرتفو در شرایط فعلی (نمونه سناریو)

طبیعتاً ترکیب دقیق پرتفو به اهداف، سن، سطح ریسک‌پذیری و حجم سرمایه شما بستگی دارد، اما برای یک سرمایه‌گذار با دید میان‌مدت (۳ تا ۵ سال) در شرایط فعلی اقتصاد ایران، می‌توان یک ترکیب نمونه و آموزشی به این شکل در نظر گرفت:

• ۳۰–۴۰ درصد مسکن یا پیش‌پرداخت مسکن
• ۲۰–۳۰ درصد ابزارهای مبتنی بر طلا و نقره
• ۲۰–۳۰ درصد ابزارهای با درآمد ثابت و نقدشونده.
• ۱۰–۲۰ درصد بازار سرمایه (سهام/صندوق‌های سهامی)

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در آستانه ۱۴۰۵ از یک‌سو به‌دلیل سابقه جهش قیمتی و تورم مزمن، همچنان ابزار مهمی برای حفظ ارزش دارایی است، اما از سوی دیگر به‌خاطر کاهش قدرت خرید، هزینه بالای ورود و بازدهی بهتر برخی بازارهای مالی، دیگر تنها گزینه بدیهی سرمایه‌گذاری نیست.

در این شرایط، منطقی‌تر آن است که مسکن فقط بخشی از سبد سرمایه باشد و در کنار آن از ابزارهای تورم‌پذیر مثل طلا و نقره و ابزارهای کم‌ریسک و نقدشونده مانند صندوق‌های درآمد ثابت استفاده شود تا هم ارزش دارایی حفظ شود و هم انعطاف مالی بالا برود.

سوالات متداول

آیا در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری منطقی است؟

اگر افق زمانی شما بلندمدت (بیش از ۵ سال) است و از نظر نقدینگی تحت فشار اقساط یا هزینه نگهداری قرار نمی‌گیرید، نگهداری بخشی از ثروت در مسکن همچنان می‌تواند به حفظ ارزش دارایی کمک کند. اما برای افق‌های کوتاه‌تر و با تکیه بر وام فوری سنگین، ریسک بالا و احتمال عقب‌ماندن از تورم وجود دارد؛ در این حالت ترکیب مسکن با بازارهای مالی متنوع، منطقی‌تر است.

در شرایط رکود معاملاتی، سرمایه‌گذاری در طلا و نقره نسبت به مسکن چه مزیتی دارد؟

طلا و نقره معمولاً نقدشوندگی بالاتری دارند، با سرمایه‌های کوچک هم قابل خرید هستند و در دوره‌های جهش ارزی، سریع‌تر از مسکن واکنش نشان می‌دهند. البته ریسک نوسان کوتاه‌مدت آن‌ها بیشتر است؛ بنابراین بهتر است در قالب بخشی از پرتفو و با افق میان‌مدت به آن‌ها نگاه شود، نه به‌عنوان تنها گزینه.

برای کسی که فعلاً توان خرید خانه کامل را ندارد، بهترین استراتژی چیست؟

در این وضعیت، معمولاً منطقی است که:

• بخشی از سرمایه به‌صورت تدریجی در ابزارهای کم‌ریسک (صندوق‌های درآمد ثابت و شبیه آن) برای نقش «پیش‌پرداخت آینده» نگهداری شود،
• بخشی دیگر در دارایی‌های ضدتورمی مانند طلا و نقره برای پوشش ریسک کاهش ارزش پول سرمایه‌گذاری شود،
• و هم‌زمان از پذیرش تعهدات سنگین وام فوری که فشار اقساط آن با سطح درآمد شما همخوانی ندارد پرهیز شود. این ترکیب، راه شما را برای ورود محتاطانه‌تر و منعطف‌تر به بازار مسکن در زمان مناسب باز نگه می‌دارد.