به گزارش اقتصادنیوز، سازندگان ایرانی دیگر برای فعالیت ساختمانی تنها به بازار داخلی چشم ندوخته‌اند. از کشورهای حاشیه خلیج فارس تا عراق، سوریه و کشورهای مستقل مشترک‌المنافع، بازارهای خارجی به یکی از گزینه‌های فعالیت بخشی از شرکت‌های ایرانی تبدیل شده‌اند؛ در حالی که صنعت ساختمان ایران با تورم بالای نهاده‌ها، محدودیت منابع بانکی، افت قدرت خرید متقاضیان و دشواری‌های اداری دست‌وپنجه نرم می‌کند. با این حال، حضور در خارج از کشور همیشه به معنای سرمایه‌گذاری نیست و باید میان صادرات خدمات فنی و مهندسی، پیمانکاری و انتقال سرمایه تمایز قائل شد.
اقتصادنیوز: بررسی سطح ودیعه موردنیاز برای اجاره یک واحد ۶۰ تا ۷۰ متری دارای پارکینگ، آسانسور و پارکینگ در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد؛ سقف ۳۶۵ میلیون تومانی تسهیلات ودیعه، در بخش قابل‌توجهی از مناطق پایتخت تنها بخشی از سرمایه موردنیاز مستأجران را پوشش می‌دهد. این سهم در مناطق مختلف تهران از ۱۲.۲ درصد تا ۵۲.۱ درصد متغیر است و به این معناست که حتی پس از دریافت سقف کامل وام، خانوار مستأجر همچنان با شکاف قابل‌توجهی میان منابع در اختیار و ودیعه موردنیاز مواجه است.
رامین گوران، توسعه‌گر و سازنده پیش‌کسوت صنعت ساختمان و رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، در گفت‌وگو با اقتصادنیوز، معتقد است نبود ثبات اقتصادی و دشواری پیش‌بینی آینده، در کنار موانع تأمین مالی و صدور مجوز، بخشی از سرمایه‌گذاران را به سمت بازارهای دیگر سوق داده است.
او هشدار می‌دهد که تداوم این وضعیت می‌تواند بر اشتغال و ظرفیت تولید مسکن اثر بگذارد و بازگشت سرمایه‌ها به داخل کشور را به اصلاح هم‌زمان شرایط اقتصادی و سازوکارهای فعالیت در صنعت ساختمان وابسته می‌داند.
متن کامل گفت‌وگوی تفصیلی اقتصادنیوز با رامین گوران، پیشِ روی شماست؛
*****
* آقای گوران! اگر وضعیت فعالیت سازندگان و توسعه‌گران ساختمانی ایرانی در خارج از کشور را با پنج تا ده سال گذشته مقایسه کنیم، در حال حاضر مهم‌ترین کشورهای مقصد کدام‌اند؟ آمار یا برآوردی از تعداد شرکت‌های فعال ایرانی، تعداد پروژه‌ها و ارزش قراردادهای ساختمانی آنها در این کشورها وجود دارد؟
واقعیت این است که فعالیت و حضور شرکت‌های ایرانی در خارج از کشور به دو گونه انجام می‌شود. گونه نخست این است که شرکت‌ها برای صدور خدمات فنی و مهندسی فعالیت می‌کنند که موضوع کار آنها بیشتر جنبه پیمانکاری دارد و اگر سرمایه‌گذاری هم باشد، ماجرای متفاوتی دارد.
در واقع، شرکت‌های ما هم در کشورهای حاشیه خلیج فارس رفته و کار می‌کنند و هم در کشورهایی مانند عراق، سوریه و حوزه کشورهای مستقل مشترک‌المنافع (CIS) حضور دارند. اما این موضوع متفاوت است؛ به‌طوری‌که صدور خدمات فنی و مهندسی برای برخی از این شرکت‌ها در حوزه CIS و در عراق بهتر جواب داده، اما در برخی دیگر از این کشورها جواب نداده است.
واقعیت این است که متأسفانه وقتی سرمایه‌گذار و توسعه‌گر می‌بیند که کار اقتصادی در ایران جواب نمی‌دهد، هم سرمایه و هم نیروی انسانی را از کشور خارج می‌کند و به کشورهایی می‌رود که فعالیت اقتصادی در آنها از نظر اقتصادی مناسب است. حتی مردم هم هوشمند هستند؛ به‌گونه‌ای که در یک‌سری از کشورها حضور می‌یابند، اقدام به خرید می‌کنند و منابع مالی خود را می‌برند. این‌ها موضوعاتی است که به دلیل عدم وجود ظرفیت‌ها در داخل کشور رخ می‌دهد.
بنابراین، این شرایط در دو گونه خلاصه می‌شود: یکی موضوع «خروج سرمایه» است و بخش دیگر این است که برای «صدور خدمات فنی و مهندسی» می‌روند. متأسفانه ما باید مسائل و موضوعات صدور خدمات فنی و مهندسی را به دلیل موانع گوناگونی که وجود دارد بسیار جدی بگیریم؛ چرا که ما در حوزه بین‌المللی کمرنگ هستیم.
بانک‌ها حمایت لازم را از بخش ساخت و توزیع مسکن به عمل نمی‌آورند
*چه عواملی باعث شده است سازندگان ایرانی به بازارهای خارجی روی بیاورند؟ افزایش هزینه ساخت، دشواری تأمین مالی، کاهش قدرت خرید خانوارها، رکود معاملات و نااطمینانی اقتصادی تا چه اندازه در تصمیم سازندگان برای فعالیت در خارج از کشور مؤثر بوده‌اند؟ آیا انگیزه اصلی، دستیابی به بازده بالاتر است یا امکان پیش‌بینی هزینه‌ها، دسترسی به منابع مالی و ثبات مقررات در بازارهای مقصد اهمیت بیشتری دارد؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که عوامل بسیار زیادی در این موضوع دخیل هستند. شرایط اقتصادی به گونه‌ای رقم خورده است که با تورم‌های بسیار سنگین مواجه هستیم و با وجود اینکه نیاز به مسکن همچنان در کشور وجود دارد و متقاضی نیز هست، اما مشکل اصلی در عدم وجود پتانسیل و توان مالی کافی نزد متقاضیان نهفته است. همچنین تسهیلات و منابع بانکی کافی وجود ندارد و بانک‌ها حمایت لازم را از بخش ساخت و توزیع مسکن به عمل نمی‌آورند و وجود چنین دغدغه‌هایی شرایط را بسیار دشوار ساخته است.
در نتیجه، افراد برای حفظ سرمایه، تداوم تولید و حفظ مشتریان خود، معمولاً پس از مطالعه و بررسی دقیق به سمت مناطقی حرکت می‌کنند که شرایط مناسب‌تری دارد. متأسفانه به‌ویژه در حوزه سرمایه‌گذاری، شاهد خروج سرمایه و خروج نیروی انسانی باکیفیت هستیم؛ نیروها و منابع کیفی ما از کشور خارج شده و در سایر کشورها فعالیت می‌کنند، چرا که در آن کشورها متقاضی مؤثر و واقعی وجود دارد.
حتی سازندگان هوشمندانه عمل می‌کنند؛ اگر پس از بررسی و اقدام در یک منطقه به بن‌بست برسند، موقعیت خود را تغییر داده و کشورهای دیگری را انتخاب می‌کنند، به این معنا که مسائل را به صورت منطقه‌ای و محلی مطالعه می‌نمایند. آنان به دلیل شرایط اقتصادی داخل کشور و مشکلات موجود در اخذ جوازها و مجوزها، کشورهایی را انتخاب می‌کنند که چالش‌های موجود در ایران اصلاً در آنجا معضل محسوب نمی‌شود، دست توسعه‌گر و سازنده باز است و در کوتاه‌ترین زمان به مجوزهای لازم دست می‌یابند.
* فعالیت سازندگان ایرانی در کشورهای مقصد چه تفاوتی با گذشته پیدا کرده است؟ آیا سازندگان ایرانی همچنان بیشتر در قالب سرمایه‌گذاری شخصی و خریدوفروش ملک فعالیت می‌کنند یا حضور آنها به سمت اجرای پروژه‌های بزرگ، پیمانکاری، توسعه‌گری با شرکت‌های خارجی حرکت کرده است؟
همان‌طور که اشاره شد، فعالان ما در هر دو بخش ورود می‌کنند، اما متأسفانه در بخش توسعه‌گری، حوزه پیمانکاری و صدور خدمات، به دلیل موانعی که قبلاً ذکر شد، با ظرفیت حداقلی فعالیت می‌شود.
اما در خصوص سرمایه‌گذاری، با توجه به فراهم بودن شرایط در کشورهای هدف، معمولاً هم مردم ایران و هم سرمایه‌داران و سرمایه‌گذاران به سمت کشورهایی حرکت می‌کنند که امکان حفظ سرمایه‌شان وجود داشته باشد و بیشترین نقش را در این حوزه ایفا می‌نمایند.
*انتقال فعالیت سازندگان به خارج از کشور چه پیامدی برای صنعت ساختمان و بازار مسکن ایران دارد؟
این مسئله پیامدهای منفی بسیار زیادی بر چرخه مالی کشور و سایر ابعاد اقتصادی بر جای می‌گذارد. متأسفانه علاوه بر چالش‌های پیش‌گفته، در حوزه دریافت مجوزها و موانع گوناگون از جمله بیمه و مالیات، به جای آنکه پس از ساخت پروژه این هزینه‌ها مطالبه شود، از همان ابتدا هزینه‌ها و سنگ‌اندازی‌های متعددی پیش روی توسعه‌گر قرار داده می‌شود.
این امر موجب می‌شود توسعه‌گر مناطقی را برای فعالیت انتخاب کند که بتواند منابع مالی خود را صرف اجرای واقعی پروژه نموده و از حمایت‌های دولتی نیز بهره‌مند شود؛ اما متأسفانه در کشور ما از همان آغاز کار، هزینه‌ها و موانعی ایجاد می‌شود که فعالیت را برای توسعه‌گران حرفه‌ای بسیار دشوار ساخته است.
از چالش‌های کلان اقتصادی در کشور تا عدم پیش‌بینی اقتصاد در ایران
*چه شرایطی می‌تواند سرمایه و توسعه‌گران ایرانی را به بازار داخلی بازگرداند؟ اگر بخواهیم جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایران را با کشورهای مقصد مقایسه کنیم، کدام اصلاحات در تأمین مالی، نظام بانکی، مقررات ساختمانی، ثبات اقتصادی و سیاست‌های مسکن ضروری است؟
در واقع مجموعه چند عامل به‌طور هم‌زمان تأثیرگذار بوده و موضوع منحصر به یک علت خاص نیست؛ هم بحث چالش‌های کلان اقتصادی در کشور مطرح است و هم عدم امکان پیش‌بینی اقتصاد در ایران. با توجه به شرایطی که در حال حاضر در دوران جنگ قرار داریم و وضعیت بازار ارز، نوسانات و قیمت ارز نشان‌دهنده وجود شرایط نااطمینانی و غیرقابل پیش‌بینی بودن بازار است که این موارد از مشکلات عمده محسوب می‌شوند. علاوه بر این، اگر الگوی صدور مجوزهای کوتاه‌مدت در سایر کشورها و سیستم تأمین مالی بانک‌های خارجی را رصد نکرده و مشابه آنها را در داخل پیاده‌سازی نکنیم، زمینه مناسب فراهم نخواهد شد.
امروزه برخلاف گذشته، سازندگان تنها محدود به انتخاب بازار داخلی ایران نیستند و می‌توانند سایر کشورها را انتخاب کنند. خروج این فعالان موجب بروز مشکلات جدی در حوزه اشتغال می‌شود، در حالی که چالش‌های قبلی نیز کماکان حل‌نشده باقی مانده و سرمایه‌ها از کشور خارج گردیده‌اند. این ظرفیت بالقوه در داخل ایران وجود دارد و لازم است شرایطی را فراهم آوریم تا این بخش بتواند به‌عنوان پیشران اقتصادی به کشور کمک شایانی کند.
امیدوارم بتوانیم ظرفیت‌ها و زمینه‌های لازم را در این حوزه‌ها ایجاد نماییم؛ چنان‌که اخیراً در راستای پاسخ به همین دغدغه‌ها و ایجاد جذابیت برای استقبال سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، اجرای پروژه‌های ترکیبی از جمله «کاندو هتل‌ها» را در ایران آغاز کرده‌ایم که می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.
همچنین الگوها و نمونه‌های دیگری نیز وجود دارد که انجمن در حوزه تأمین مالی و رفع دغدغه‌های موجود بر روی آنها تمرکز نموده است تا بتوانیم مسیر توسعه را پیش ببریم. وظیفه انجمن این است که این دغدغه‌ها و پیشنهادهای کارشناسی را به حاکمیت منتقل کند و حاکمیت نیز از این ظرفیت استفاده نماید؛ چرا که در این صورت، هم عموم مردم، هم حاکمیت و هم سازندگان و فعالان این صنعت منتفع خواهند شد.