ﺑﻪ ﮔﺰارش ﺧﺒﺮﮔﺰاری اﻗﺘﺼﺎداﯾﺮان

خبرگزاری مهر، گروه اقتصاد - زهره آقاجانی؛ بازار مسکن در حالی همچنان زیر فشار تورم و افزایش هزینه‌های ساخت و خرید قرار دارد که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه روزبه‌روز بیشتر شده است؛ شکافی که برای بسیاری از مستأجران، رؤیای خانه‌دار شدن را به تصمیمی غیرممکن تبدیل کرده و حتی بخشی از متقاضیان طرح‌های حمایتی مسکن را نیز در میانه مسیر، با ناامیدی و فرسودگی مواجه کرده است.

وقتی خرید خانه از سبد خانوار حذف می‌شود

برای بخش قابل توجهی از خانوارهای کارگری و کارمندی، مسکن دیگر یک دارایی قابل دسترس نیست؛ بلکه به مهم‌ترین هزینه ماهانه زندگی تبدیل شده است. مستأجری که بخش عمده درآمد خود را صرف پرداخت اجاره و تأمین هزینه‌های رهن می‌کند، عملاً امکان پس‌انداز برای خرید خانه را از دست می‌دهد.

این وضعیت به‌ویژه در کلان‌شهرها نمود بیشتری دارد، اما فشار بازار مسکن به شهرهای کوچک نیز سرایت کرده است. افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها موجب شده بسیاری از خانوارها برای حفظ حداقل استاندارد سکونت، ناچار به کاهش متراژ، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر یا حتی جابه‌جایی به حاشیه شهرها شوند.

در چنین شرایطی، خرید خانه برای بسیاری از مستأجران دیگر یک هدف میان‌مدت نیست؛ بلکه به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده است. جوانی که باید همزمان هزینه‌های ازدواج، زندگی و اجاره مسکن را تأمین کند، عملاً فرصتی برای تشکیل سرمایه لازم جهت خرید خانه ندارد. برای بخش قابل توجهی از خانوارهای کارگری و کارمندی، مسکن دیگر یک دارایی قابل دسترس نیست؛ بلکه به مهم‌ترین هزینه ماهانه زندگی تبدیل شده است. مستأجری که بخش عمده درآمد خود را صرف پرداخت اجاره و تأمین هزینه‌های رهن می‌کند، عملاً امکان پس‌انداز برای خرید خانه را از دست می‌دهد

تورم مسکن؛ فشاری که بر مستأجران تمامی ندارد

روند افزایش قیمت‌ها در دو تا سه ماه اخیر نیز نگرانی‌ها درباره آینده بازار مسکن را تشدید کرده است. رشد قیمت مسکن در کنار افزایش هزینه‌های ساخت، زمین، مصالح و خدمات ساختمانی، فشار مضاعفی را بر سمت تقاضا وارد کرده و توان خرید خانوارها را کاهش داده است.

مسئله تنها قیمت خرید نیست؛ افزایش هزینه اجاره نیز مستقیماً معیشت خانوار را هدف قرار داده است. مستأجران در هر دوره تمدید قرارداد با هزینه‌های بالاتری مواجه می‌شوند و در بسیاری از موارد، افزایش اجاره‌بها سریع‌تر از رشد درآمد آنها اتفاق می‌افتد؛ نتیجه چنین شرایطی، کوچک‌تر شدن سهم مسکن از نظر «متراژ قابل خرید» و بزرگ‌تر شدن سهم آن از درآمد خانوار است؛ معادله‌ای که در نهایت، قدرت انتخاب خانوار را به حداقل می‌رساند.

نهضت ملی مسکن؛ امیدی که در انتظار طولانی فرسوده شد

در سوی دیگر بازار، بخشی از متقاضیانی قرار دارند که برای خانه‌دار شدن به طرح‌های حمایتی دولت، از جمله نهضت ملی مسکن، چشم دوخته‌اند؛ اما طولانی شدن اجرای برخی پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های ساخت و آورده متقاضیان، این امید را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

متقاضیانی که در زمان ثبت‌نام تصور می‌کردند با پرداخت تدریجی آورده و استفاده از تسهیلات بانکی می‌توانند صاحب خانه شوند، اکنون با افزایش هزینه تمام‌شده پروژه‌ها مواجه‌اند. طولانی شدن زمان ساخت نیز به معنای افزایش هزینه‌های مصالح، دستمزد، خدمات و سایر نهاده‌های ساختمانی است؛ هزینه‌ای که در نهایت بخشی از آن به متقاضی منتقل می‌شود.

به این ترتیب، گروهی از متقاضیان نه‌تنها همچنان مستأجر باقی مانده‌اند، بلکه باید همزمان هزینه اجاره محل سکونت فعلی و آورده مورد نیاز برای تکمیل واحد خود را تأمین کنند؛ شرایطی که می‌تواند انگیزه ادامه مسیر را کاهش دهد.

مسکن؛ حلقه مفقوده ازدواج و فرزندآوری

مسئله مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست؛ بلکه با تصمیم‌های مهم اجتماعی خانوار نیز ارتباط مستقیم دارد. برای بسیاری از جوانان، ناتوانی در تأمین مسکن به یکی از موانع اصلی ازدواج تبدیل شده است. مسئله مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست؛ بلکه با تصمیم‌های مهم اجتماعی خانوار نیز ارتباط مستقیم دارد. برای بسیاری از جوانان، ناتوانی در تأمین مسکن به یکی از موانع اصلی ازدواج تبدیل شده استزوج‌های جوان نیز پس از ازدواج با مسئله دیگری مواجه‌اند؛ بخش قابل توجهی از درآمد آنها صرف اجاره خانه می‌شود و در نتیجه منابع مالی کافی برای فرزندآوری، پس‌انداز و ارتقای کیفیت زندگی باقی نمی‌ماند.

بازار مسکن در نقطه هشدار

تداوم این وضعیت می‌تواند شکاف میان درآمد خانوار و هزینه مسکن را عمیق‌تر کند. وقتی خرید خانه از توان بخش بزرگی از جامعه خارج شود و طرح‌های حمایتی نیز به دلیل طولانی شدن پروژه‌ها و افزایش هزینه‌ها نتوانند در زمان مناسب به نتیجه برسند، بازار مسکن عملاً با نسلی از مستأجران دائمی مواجه خواهد شد.

اکنون مسئله اصلی بازار مسکن فقط افزایش قیمت نیست؛ مسئله، کاهش قدرت خرید و از دست رفتن افق خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه است. عبور از این وضعیت نیازمند سیاستی است که همزمان افزایش عرضه، کنترل هزینه ساخت، تأمین مالی مؤثر، تسریع پروژه‌های حمایتی و تقویت قدرت خرید خانوار را هدف قرار دهد؛ در غیر این صورت، فاصله میان «خانه‌دار شدن» و «اجاره‌نشینی» هر روز بیشتر خواهد شد.

توزیع نامتوازن خدمات، عامل تشدید مهاجرت به تهران است

در این راستا، خسرو مختاری، رئیس صندوق ملی مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به ضرورت توزیع متوازن خدمات و امکانات در کشور، اظهار کرد: دولت باید به هر فرد در زادگاه خودش متناسب با مقیاس آن منطقه و جمعیت، خدمات ارائه دهد. خدمات زیربنایی، آموزشی، حمل‌ونقل و بهداشتی باید به شکل متوازن در مناطق مختلف کشور توزیع شود. امروز اگر به بیمارستان امام خمینی مراجعه کنید، در خیابان و پیاده‌روهای مقابل آن چادر برپا شده است. این وضعیت نشان‌دهنده عدم تعادل در توزیع خدمات است.

وی افزود: تقاضای مردم برای دریافت خدمات در محل زندگی خود منطقی است. اگر فردی برای درمان نتواند در شهر خودش به پزشک دسترسی داشته باشد، طبیعی است که به تهران مراجعه کند، اما دولت باید در مبدأ مهاجرت، تسهیلات لازم را برای جذب پزشکان و تشکیل سرمایه فراهم کند؛ اگر این شرایط فراهم شود، فاصله و اختلاف دسترسی به خدمات کاهش می‌یابد و مردم ترجیح می‌دهند در مرکز استان یا شهر محل سکونت خود به خدمات مورد نیازشان دسترسی داشته باشند. در این صورت تنها تعداد محدودی از افراد برای دریافت خدمات به تهران مراجعه خواهند کرد.

رئیس صندوق ملی مسکن با اشاره به فرهنگ مالکیت مسکن در ایران بیان کرد: در ایران فرهنگ قدرتمندی برای خانه‌دار شدن وجود دارد. در کشورهای خارجی، دسترسی به مسکن صرفاً به معنای مالکیت نیست، اما در فرهنگ ما خانه‌دار شدن با آرامش و شأن اجتماعی گره خورده است.

وی یادآور شد: اینکه مردم انگیزه داشته باشند خانه‌دار شوند، موضوع مثبتی است، اما این مسئله شدت تقاضا در بازار مسکن را افزایش می‌دهد. در گذشته اصطلاحاً گفته می‌شد خوش‌نشینی داشته باشید یا درآمد خود را صرف اجاره کنید. در کشورهای اروپایی نیز به دلیل مالیات‌های سنگین، شرایط به گونه‌ای است که مالکیت مسکن الزاماً به نفع افراد نیست، زیرا از مالکان عوارض و مالیات دریافت می‌شود؛ ما در ایران چنین بستر قانونی را نداریم و هیچ‌گاه نیز به سمت ایجاد چنین سازوکاری حرکت نکرده‌ایم.

هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری به حدود ۴ میلیارد تومان رسیده است

مختاری درباره هزینه ساخت مسکن نیز اظهار کرد: حدود ۷۰ درصد هزینه مسکن مربوط به مصالح و ساخت است و از این میزان نیز تقریباً نصف یا حدود ۴۰ درصد، بسته به شرایط، به عوامل مختلف ساخت مربوط می‌شود. هرچه شهرها کوچک‌تر باشند، سهم ارزش زمین نیز کاهش پیدا می‌کند، در حالی که در مناطق بالاشهر تهران، سهم ارزش زمین می‌تواند بیش از ۵۰ درصد باشد.

وی افزود: برای نمونه، اگر بخواهید یک واحد ۱۰۰ متری خریداری کنید، با فرض هزینه ساخت فعلی حدود ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، هزینه ساخت چنین واحدی حدود ۴ میلیارد تومان خواهد بود. این رقم بدون احتساب ارزش زمین است.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: هرچه از مرکز شهر و مناطق گران‌تر فاصله بگیرید، این هزینه کاهش پیدا می‌کند و حتی ممکن است برای یک واحد مشابه به حدود ۲ میلیارد تومان برسد. بنابراین هرچه تمرکز ساخت‌وساز در مناطقی باشد که کیفیت مناسب و تقاضای بیشتری دارند، هزینه‌ها و شرایط بازار مسکن نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

خانه‌های خالی لزوماً پاسخگوی نیاز بازار اجاره نیستند

مختاری تاکید کرد: این شرایط همان وضعیتی است که امروز در بازار مسکن شاهد آن هستیم و تزریق منابع دولتی و منابع حاصل از درآمدهای نفتی نیز می‌تواند بر این وضعیت اثرگذار باشد.

وی با تأکید بر اهمیت موضوع استیجار اظهار کرد: مسئله استیجار بسیار مهم است. با وجود تعداد قابل توجهی خانه خالی، نمی‌توان انتظار داشت همه این واحدها پاسخگوی نیاز گروه‌های هدف بازار اجاره باشند. بخشی از خانه‌های خالی متعلق به طبقات و متقاضیان با توان مالی بالاتر است. با وجود تعداد قابل توجهی خانه خالی، نمی‌توان انتظار داشت همه این واحدها پاسخگوی نیاز گروه‌های هدف بازار اجاره باشند. بخشی از خانه‌های خالی متعلق به طبقات و متقاضیان با توان مالی بالاتر است برای مثال ممکن است یک واحد ۱۵۰ متری خالی باشد، اما چنین واحدی با نیاز و توان مالی جامعه هدف ما تطابق نداشته باشد و در نتیجه میان عرضه موجود و تقاضای واقعی بازار اجاره تعادل ایجاد نشود.

رئیس صندوق ملی مسکن ادامه داد: یکی از دلایل این عدم تعادل آن است که قوانین موجود، حمایت کافی از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ را انجام نمی‌دهد.

نیاز مسکن خانوار در مراحل مختلف زندگی تغییر می‌کند

وی با تأکید بر ضرورت توسعه مسکن کوچک‌متراژ و متناسب با مراحل مختلف زندگی خانوارها، تاکید کرد: کوچک‌نشینی برای فردی که ازدواج می‌کند و تا زمانی که فرزندش به سن مدرسه برسد و حتی تا زمان داشتن دو فرزند، می‌تواند راهکار مناسبی باشد. این موضوع به فرهنگ ما بازمی‌گردد. در گذشته بسیاری از خدمات مورد نیاز زندگی در داخل خانه‌های سنتی ارائه می‌شد، اما امروز بخش قابل توجهی از این خدمات در خارج از واحد مسکونی قرار دارد. بنابراین کوچک‌تر شدن واحدهای مسکونی، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، امکان‌پذیر است و البته در نقاط دورافتاده نیز این الگو می‌تواند قابلیت اجرا داشته باشد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ضرورت جلوگیری از توسعه افقی تهران گفت: شهری مانند تهران باید به صورت عمودی توسعه پیدا کند و اساساً نباید توسعه افقی داشته باشد. البته توسعه عمودی نیز دارای ظرفیت مشخصی است و از یک حدی که عبور کند، ظرفیت خودپالایی محیطی کاهش می‌یابد و جمعیت از نظر زیست‌محیطی و سایر شاخص‌ها با مشکلات جدی مواجه می‌شود.

شهرهای جدید نتوانستند سرریز جمعیت را مهار کنند

وی ادامه داد: شهرهای جدید اطراف تهران نیز بنا بود سرریز جمعیت تهران را پذیرش کنند، اما امروز شرایط نشان می‌دهد که شاخص مهاجرت‌پذیری تهران همچنان بالاست و این کلانشهر همچنان مقصد مهاجرت است.

مختاری با انتقاد از نبود سازوکارهای متعادل‌کننده در قوانین حوزه مسکن اظهار کرد: در قوانین، متعادل‌کننده سیستمی وجود ندارد. از یک طرف می‌گوییم مسکن یک حق اساسی است و باید حقوق اساسی مردم تأمین شود و از طرف دیگر می‌گوییم توان مالی برای انجام این کار وجود ندارد.

دولت باید زیرساخت مسکن را فراهم کند، نه خانه بسازد

وی افزود: در خارج از ایران، اگر نیاز به مسکن وجود داشته باشد و فرد توان تأمین آن را نداشته باشد، دولت موظف است زیرساخت‌های لازم را فراهم کند. در ایران نیز دولت‌ها، با رویکرد کمک به مردم وارد این حوزه شده‌اند، اما به نظر من مسیر اشتباه این بوده است که دولت مستقیماً اقدام به تولید مسکن کند؛ اگر تجربه کشورهای مختلف را بررسی کنیم، چه در ایران و چه در سایر نقاط جهان، نتیجه دولتی‌سازی تولید مسکن پاسخ مثبتی ندارد و دولت نباید خود به عنوان تولیدکننده و پیمانکار مسکن وارد عمل شود.

کوچک‌نشینی برای فردی که ازدواج می‌کند و تا زمانی که فرزندش به سن مدرسه برسد و حتی تا زمان داشتن دو فرزند، می‌تواند راهکار مناسبی باشد؛ این موضوع به فرهنگ ما بازمی‌گردد. یکی از مشکلات فرهنگی ما این است که استیجار را به عنوان یک شیوه مناسب سکونت نمی‌پذیریم

مسکن استیجاری باید به‌عنوان الگوی مناسب سکونت پذیرفته شود

رئیس صندوق ملی مسکن گفت: یکی از مشکلات فرهنگی ما این است که استیجار را به عنوان یک شیوه مناسب سکونت نمی‌پذیریم، در حالی که می‌توان با توجه به مراحل مختلف زندگی افراد، الگوی مناسبی برای مالکیت و اجاره مسکن تعریف کرد. اگر مراحل زندگی یک فرد در کلانشهر را به سه دوره تقسیم کنیم، دوره نخست زمان ازدواج، دوره دوم زمان بچه‌دار شدن و دوره سوم زمانی است که فرزندان از خانواده جدا می‌شوند. در هر یک از این دوره‌ها نیاز مسکونی خانوار متفاوت است.

مختاری تاکید کرد: پس از جدا شدن فرزندان نیز فرد می‌تواند دوباره به واحدی ۵۰، ۷۰ یا ۱۰۰ متری که در استاندارد ما به عنوان مسکن حداقل تعریف می‌شود، بازگردد. در حال حاضر بسیاری از افراد هستند که فرزندانشان از خانواده جدا شده‌اند، اما خودشان همچنان در خانه‌های ۱۸۰ متری زندگی می‌کنند و حتی از نگهداری چنین واحد بزرگی دچار مشکل و آزار می‌شوند؛ با این حال، گرایش بازار به سمت تولید واحدهای مسکونی بزرگ است و این مسئله بر مصرف مصالح و عوامل مختلف دیگر نیز تأثیر می‌گذارد.

۲۰۰ میلیون وام قرضه‌الحسنه برای تکمیل واحدهای بالای ۸۰ درصد

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌ریزی برای تکمیل واحدهای نهضت ملی مسکن اظهار کرد: جامعه هدف ما در نهضت ملی مسکن همان افرادی هستند که در سامانه وزارت راه و شهرسازی ثبت‌نام کرده‌اند. برای این افراد ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات قرض‌الحسنه در نظر گرفته‌ایم، این تسهیلات برای افرادی در نظر گرفته شده است که در سامانه مربوطه ثبت‌نام کرده‌اند، اما به دلیل تورم و افزایش هزینه‌ها، توان مالی لازم برای تکمیل واحد خود را ندارند.

وی گفت: در حال حاضر، تمرکز ما بر واحدهایی است که بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند و تلاش می‌کنیم این واحدها را به مرحله صددرصد برسانیم و زمینه خانه‌دار شدن متقاضیان را فراهم کنیم.

رئیس صندوق ملی مسکن یادآور شد: طبیعتاً نمی‌توانیم به پروژه‌ای که اکنون مثلاً ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد، به همان شکل کمک کنیم. این پروژه باید ابتدا آورده‌های مورد نیاز خود را تأمین کند. البته اگر منابع کافی در اختیار داشته باشیم، علاقه‌مند هستیم به پروژه‌های دیگر نیز کمک کنیم، اما وقتی منابع محدود است، برنامه‌ریزی مشخص می‌کند که منابع چگونه و در کجا بهینه مصرف شوند.

وی تصریح کرد: از نظر ملی، اگر فرض کنیم ۱۰۰ هزار واحد مسکونی دارای بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی باشند، تکمیل این واحدها و صاحب‌خانه شدن ۱۰۰ هزار نفر، استفاده بهتری از منابع است تا اینکه همین منابع میان ۴۰۰ هزار پروژه توزیع شود و در نهایت هیچ‌کدام به مرحله بهره‌برداری نرسند.

دولت چهاردهم پروژه جدید مسکن حمایتی آغاز نمی‌کند

مختاری در پایان خاطرنشان کرد: بنابراین، اولویت این است که منابع به واحدهایی اختصاص پیدا کند که به آستانه بهره‌برداری رسیده‌اند و با تزریق منابع محدود می‌توان آنها را تکمیل و آماده تحویل کرد؛ این موضوع درباره پروژه‌های مسکن حمایتی است که از قبل آغاز شده‌اند و دولت چهاردهم نیز بنا ندارد پروژه‌های جدیدی را در این بخش شروع کند، بلکه هدف اصلی، تکمیل پروژه‌های موجود و رساندن آنها به مرحله بهره‌برداری است.