انجام معامله به صورت عادی ممنوع می‌شود
اقتصاد ایران: رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تسهیل ثبت رسمی معاملات با اجرای قانون الزام، گفت: ممنوعیت انجام معامله به صورت عادی فقط با اجرای سامانه موضوع ماده ۱۰ محقق می‌شود.
ﺑﻪ ﮔﺰارش ﺧﺒﺮﮔﺰاری اﻗﺘﺼﺎداﯾﺮان
به گزارش خبرگزاری مهر، حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به شرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت و گفت: با مروری بر ابر چالش‌های جدی در نظام حقوقی و اقتصادی، مطابق نظر رهبری که اسناد عادی را از منشاء‌های بزرگ فساد نام برده است و از آنجایی که نظام حقوقی ما در باب معاملات اموال غیر منقول با چالش‌های بسیار بزرگی رو به رو است لذا مقام معظم رهبری در خصوص این دسته از معاملات در دیدار مورخ ۱۴۰۲/۴/۶ رئیس و مسئولان قوه قضائیه، با ذکر این موضوع که معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول به عنوان یکی از منشاهای فساد بوده و با اشاره به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تصویب آن در مجلس تصریح کردند همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیر رسمی در اموال غیر منقول؛ این چیز مهمی است. خیلی از فسادها در مورد اموال غیر منقول از همین معاملات غیر رسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید؛ باید جلوی این گرفته بشود و واقعاً این جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال شود؛ یعنی این شیوه‌ای که الآن رایج است که دو خط بنویسند منتقل کنند و … خودش منشأ فسادهای بزرگ است. لذا این موضوع که باید از معاملات غیر رسمی در حوزه اموال غیر منقول اعتبار زدایی شود مورد تأکید رهبر معظم انقلاب نیز قرار گرفته است.
وی افزود: برخی از آسیب‌ها و ایرادهای ناشی از اسناد عادی که موجب آشفتگی و اخلال در معاملات شده است را می‌توان به ایجاد بستر زمین خواری، تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک، عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست گذاری در زمینه اراضی و املاک و نا کارآمدی حکمرانی در این حوزه، افزایش پرونده‌ها و دعاوی قضائی با موضوع اختلافات ملکی، ایجاد بستر پولشویی، افزایش امکان کلاهبرداری و معاملات معارض، عدم امکان انجام معاملات امن در حوزه معاملات اموال غیر منقول و بالا بودن ریسک، عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک، زمین در کشور و عدم امکان شناسایی اموال غیر منقول و فرار از ادای دین را نام برد.
بابایی بیان کرد: جهت نیل به اهداف فوق و رفع آسیب‌های پیش گفته و نیز در راستای سیاست‌های کلی نظام مبنی بر لزوم ترویج و توسعه سند رسمی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسیده است و مطابق نظر ولی امر مسلمین این قانون از باب مصلحت تصویب شد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پس از ایراد شورای نگهبان و اصلاحات مجلس نسبت به برخی از مواد آن در نهایت طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع و به تصویب رسید. مطابق مصوبه مجمع ضمن تاکید بر الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیر منقول و پیش بینی ضمانت‌های اجرایی، حقوقی و انضباطی، مواعد مختلفی در مواد ۱ و ۲ و ۱۰ قانون برای مشارکت حداکثری اشخاص جهت سنددار شدن پیش بینی شده است. پس از گذشت مهلت‌هایی قانونی، معاملات مرتبط با اموال غیر منقول الزامی و باید به صورت رسمی ثبت شوند. در صورت عدم ثبت رسمی معاملات و انجام آن‌ها به صورت عادی غیر قابل استماع و پذیرش در محاکم قضائی و دستگاه‌های اجرایی است.
وی ادامه داد: از ویژگی‌های این قانون، تسهیل ثبت رسمی معاملات است و مقرر شده است که معاملات مذکور به صورت آنی در سامانه الکترونیک سازمان ثبت اسناد و امالک به ثبت برسد و کلیه استعلامات مربوطه به صورت آنی و الکترونیک انجام شوند همچنین تسهیلاتی برای صدور سند رسمی مالکیت برای آن دسته از اراضی و املاک که فاقد سند رسمی هستند پیش بینی شده است.
بابایی گفت: برای ایجاد زیر ساخت‌های مدنظر این قانون، مواعدی تعیین شده است و این زیر ساخت‌ها بیشتر در قالب سامانه و نرم افزار تحقق می‌یابند. لازم به ذکر است که طراحی نحوه اجرای ماده (۱) قانون به گونه‌ای صورت گرفته است که زمان آغاز اجرای قانون در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دارد. بدین توضیح که طراحی و اجرای سامانه موضوع ماده (۱۰) مصوبه برعهده سازمان مزبور گذاشته و مقرر شده است که یک سال پس از راه اندازی این سامانه، مفاد ماده (۱) مبنی بر ممنوعیت انجام معامله به صورت عادی محقق شود. سازمان ثبت در ماده ۱۰ قانون، یکسال بعد از تصویب قانون سامانه مربوط به بارگذاری اسناد عادی را برای عموم مردم طراحی خواهد کرد و مردم دو سال فرصت درخواست و پذیرش سند عادی را خواهند داشت؛ لذا سازمان ثبت می‌تواند پس از فراهم شدن زیر ساخت‌های و آماده شدن سامانه موضوع ماده (۱۰) آغاز صحیح مصوبه مجلس را رقم بزند به عبارت دیگر تا زیر ساخت‌های لازم تهیه و ایجاد نشود و شش ماه از اجرای آزمایشی این زیر ساخت‌ها نگذرد این قانون اجرایی نمی‌شود و عملاً این طرح به قول برخی از اشخاص یک دفعه اجرا نمی‌شود ولیکن مواعد مناسبی برای آن در نظر گرفته شده است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: در این قانون فرایند دقیقی طراحی شده است که کلیه اسناد عادی که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون ایجاد شده است، پایش شده و با رعایت قوانین و مقررات مربوط به سند رسمی تبدیل شوند. در این راستا کلیه موانع غیر ضرور صدور سند برای اراضی فاقد سند رسمی برداشته شده است. همچنین تنظیم سند رسمی برای انتقال اموال غیر منقول پس از گذشت مواعدی که در این قانون مشخص و الزامی شده است و ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی، بطلان معامله مقرر شده است.
وی افزود: برای آن دسته از معاملات که تا قبل از لازم‌الاجرا شدن مصوبه به صورت عادی انجام شده‌اند در ماده (۱۰) سامانه‌هایی در نظر گرفته شده تا هم اشخاص ذینفع طی دوران گذار (دو سال) بتوانند با بارگذاری اسناد و ادعاهای خود در سامانه مذکور حقوق خود را محفوظ نگاه دارند و هم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند نسبت به ارائه پاسخ صحیح در استعلامات خود به متعاملین اقدام کند.
بابایی اظهار کرد: در این قانون پیش بینی شده است که، شخصی که مستند به سند رسمی مالک است با اجرای این قانون هیچ گونه مشکلی ندارد و صرفاً باید از این به بعد معاملات خود را به صورت رسمی انجام دهد. در این فرض مشاعی بودن یا مفروز بودن مال غیر منقول مؤثر در مقام نیست. در صورت اختلاف میان مالکان از طریق قوانین مرتبط موضوع از طریق اداره ثبت جهت افراز یا از طریق دادگاه جهت دستور، فروش پیگیری می‌شود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: همچنین شخصی که به موجب سند عادی مالک است باید در فرصت قانونی به سامانه مراجعه و با بارگذاری مستندات خود و نقشه ملک ادعای خود را در سامانه ثبت کند و بعد از ثبت ادعای خود حسب مورد به مرجع قضائی (دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوا یا ثبات مالکیت، دعوای اثبات وقوع بیع و…) یا مرجع اداری وزارت جهاد کشاورزی و سازمان ثبت برای اراضی زراعی و باغی هیئت حل اختلاف قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند هیئت حل اختلاف قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مراجعه و تقاضای صدور سند رسمی برای ملک خود کند مالکیت چنین شخصی علیه کلیه اشخاص قابل استناد است.
وی ادامه داد: همچنین این شخص می‌تواند حقوق متصوره خود را به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی به دیگران منتقل کند اجرای این قانون هیچ مشکلی برای چنین شخصی در مقایسه با وضعیت کنونی ایجاد نمی‌کند.در ماده (۱۰) قانون نیز تصریح شده است که پس از انقضای مهلت، قانونی در صورتی ادعای مدعیان علیه اشخاص ثالث قابل استناد نیست که واهی بودن ادعای ثبت شده در سامانه اثبات نشده باشد یعنی واهی بودن ادعا در هر حال در مراجع قضائی قابل اثبات و ترتیب اثر خواهد بود؛ لذا همانطور که مشاهده می‌شود ساز و کارهای حقوقی و ثبتی برای الزام به سند رسمی و تسهیل معاملات و حدنگاری اراضی و مشخص شدن وضعیت مالکیت در این طرح پیش بینی شده است.