تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از کارنامه معاملاتی بازار مسکن پایتخت در سال گذشته، از رشد۶.۶ درصدی قیمت در اسفندماه و عبور میانگین قیمت مسکن شهر تهران از مرز ۳۰ میلیون تومان حکایت دارد. با این حساب، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در اسفند گذشته به ۹۳.۹ درصد می‌رسد که تقریبا سه‌برابر تورم ۳۴.۲ درصدی کشور در سال ۹۹ است.

نقشه معاملاتی مسکن پایتخت

آن‌گونه که از آمارهای رسمی برمی‌آید، در آخرین ‌ماه از سال ۱۳۹۹، بازار مسکن شهر تهران گرفتار رکود تورمی سختی بوده و باوجود پایین ماندن تعداد معاملات نسبت به دوره‌های رونق، رشد ۶.۶ درصدی قیمت را تجربه کرده است.

این مسئله، انتظارات تورمی فعالان بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ را نیز بار دیگر بالا می‌برد؛ چراکه از مختصات بودجه تصویب‌شده برای سال‌جاری چنین برمی‌آید که با استمرار کسری بودجه قابل‌توجه، روند رشد نقدینگی و نرخ تورم ادامه می‌یابد و صاحبان نقدینگی برای حفظ ارزش سرمایه ریالی خود به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترغیب خواهند شد. در این میان، اگر رشد متوالی تورم نهاده‌های ساختمانی کنترل نشود، حتی بدون هجوم خریداران به بازار مسکن نیز این بازار، ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمت خواهد داشت.

طبق گزارش بانک مرکزی، در اسفند گذشته ۵ هزار و ۲۷۳ قرارداد خریدوفروش مسکن در پایتخت به ثبت رسیده که گرچه نسبت به بهمن‌ماه گذشته ۳۴.۶ درصد افزایش دارد اما نسبت به اسفند سال قبل ۴۸.۴ درصد و نسبت به میانگین تعداد معاملات در دوره‌های رونق حدود ۶۵درصد کاهش نشان می‌دهد. البته بهبود ۳۴.۶ درصدی تعداد معاملات مسکن در اسفندها می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت خریداران به بازار مسکن تلقی شود؛ اما آنگونه که فعالان این بازار می‌گویند، این میزان افزایش پیش از هر چیز ناشی از تکاپوی تسویه‌حساب در پایان سال و نهایی‌کردن معاملاتی است که برخی در ماه‌های قبل جوش خورده‌اند.

بر اساس آمارهایی که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ منتشر کرده است، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در پایان سال گذشته به ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان رسیده که در مقایسه با میانگین قیمت ۱۵ میلیون‌ و ۶۰۰ هزار تومانی ابتدای سال ۱۳۹۹ حدود ۹۳.۷ درصد بالاتر است. نکته قابل‌تأمل در این آمارها، جهش ۶.۶ درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن است که نه با اظهارات متولیان حوزه مسکن همخوانی دارد و نه با فضای عمومی اقتصاد ایران؛ اما سازندگان و فعالان بازار مسکن معتقدند این تورم زاییده رشد غیرمعقول تورم نهاده‌های ساختمانی و هزینه تولید مسکن است که باعث شده ارزش جایگزینی مسکن به‌شدت افزایش پیدا کند و ضمن کاهش تولید و درنتیجه افت عرضه مسکن به بازار، قیمت واحدهای سن‌وسال‌دار را نیز افزایش دهد.

بر اساس این عقیده، بالارفتن هزینه تولید مسکن در سال۱۴۰۰ و بی‌توجهی به تقویت تولید در این سال می‌تواند سوخت کافی برای حرکت تورمی این بازار را فراهم آورد که در این صورت سقف‌شکنی مکرر قیمت مسکن در سال۱۴۰۰ یکی از اتفاقات محتمل خواهد بود.

زنگ خطر کاهش سهم نوسازها از بازار مسکن

ریزش سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات بازار مسکن شهر تهران یکی از نشانه‌های نامطلوب در گزارش مسکن بانک مرکزی است که تقریبا در طول دهه ۹۰ تکرار شده و حالا به بدترین شرایط رسیده است.

آمارها نشان می‌دهد سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران که در ابتدای دهه ۹۰ به‌طور میانگین حدود ۵۲ درصد بود، در اسفند ۱۳۹۹ به ۳۸.۴ درصد رسیده که از ریزش ۲۶ درصدی حکایت دارد. این موضوع از یک‌سو ناشی از کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان و گرایش آنها به خرید واحدهای با عمر بیشتر و البته ارزان‌تر است اما از سوی دیگر بخش قابل‌توجهی از این کاهش سهم، ناشی از افت محسوس تولید مسکن به‌ویژه در متن بافت شهری است که باعث شده عرضه مسکن به بازار کاهش پیدا کند.

بررسی سهم واحدهای مسکونی نوساز تا بالای ۲۰سال در معاملات مسکن اسفند ۹۹ نسبت به اسفند ۹۸ نشان می‌دهد در طول این یک سال، سهم واحدهای نوساز تا ۵ ساله، ۱۴.۵ درصد کاهش پیدا کرده اما در عوض سهم واحدهای ۶ تا ۱۰ ساله ۱۶.۶ درصد و سهم واحدهای ۱۱ تا ۱۵ ساله نیز حدود ۲۲ درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر سهم واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۲۰ سال که بخشی از آن را واحدهای مسکونی کلنگی و فرسوده تشکیل می‌دهند در اسفند گذشته ۱۱.۶ درصد نسبت به اسفند ۹۸ افزایش پیدا کرده است.

در این شرایط، شاید با اجرای قانون تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در ۴ سال آتی، آمار کلی حوزه مسکن تغییر کند؛ اما در حوزه مسکن شهری که عمدتا حساب آنها از ساخت مسکن در شهرک‌ها و مناطق حومه‌ای جداست، بازیابی سهم نوسازها از معاملات مسکن نیازمند جدی‌ترشدن بازآفرینی بافت‌های فرسوده و تقویت سازندگان بخش خصوصی برای افزایش تولید مسکن شهری است در غیر این‌صورت، در سال ۱۴۰۰ باید منتظر بالاتر رفتن میانگین عمر ساختمان‌های مسکونی شهری و درنتیجه وخیم‌تر شدن وضعیت بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای بود.

سوگواره بازار اجاره ۱۴۰۰

در بازار اجاره سنتی و رهاشده ایران، تعیین قیمت رهن و اجاره واحدهای مسکونی در میان‌مدت، تابعی از قیمت و ارزش واحد مسکونی استیجاری است و به همین دلیل حتی در صورت سرکوب تعزیری نرخ اجاره در دوره‌های کوتاه‌مدت، قیمت‌های این بازار در نخستین فرصت خود را با قیمت مسکن همسان‌سازی خواهند کرد. با توجه به این مسئله و با امید به اینکه شیوع کرونا در سال ۱۴۰۰ به پایان رسیده و وضعیت عادی اعلام شود، سال‌جاری می‌تواند آغاز دوره متورم بازار اجاره باشد؛ چراکه در ۳ سال گذشته باوجود رشد حدود ۶ برابر قیمت مسکن، قیمت اجاره بیش از ۳ برابر افزایش پیدا نکرده و از سوی دیگر در سال ۹۹ به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، بخشی از قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا با نرخ دستوری ۱۵ تا ۲۵ درصد تمدید شده‌اند. این مسائل باعث شده باوجود کاهش شدید قدرت خرید مستأجران و قشر اجاره‌نشین، روند افزایشی قیمت پیشنهادی موجران برای واحدهای استیجاری متوقف نشود.

در شرایط فعلی، در مناطق مرکزی شهر تهران به‌عنوان مناطق میانگین پایتخت، معیار رهن واحدهای نوسازی به ازای هر مترمربع زیربنای مسکونی به حدود ۵ میلیون تومان رسیده و رهن پیشنهادی برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری حدود ۵۰۰ میلیون تومان اعلام می‌شود. به‌عبارت‌دیگر، اجاره‌بهای ماهانه این واحد آپارتمان به حدود ۱۵ میلیون تومان رسیده که حداقل سه‌برابر میانگین درآمد ماهانه یک خانوار است.

در این شرایط حضور شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند به‌عنوان ابزاری در دست سیاستگذار به تعدیل تورم بازار اجاره و متناسب‌سازی رشد آن با روند بهبود قدرت خرید خانوارها کمک کند؛ اما راه‌اندازی این شرکت‌ها از سال ۹۷ تاکنون در حد یک طرح در وزارت راه و شهرسازی باقی ‌مانده است. از سوی دیگر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز گرچه از سال ۹۴ تاکنون به‌عنوان منجی بازار اجاره و مسکن معرفی شده، اما در یک سالی که از فعال‌شدن سامانه شناسایی خانه‌های خالی (سامانه ملی املاک و اسکان) می‌گذرد، نتوانسته تغییر مثبتی در مناسبات این بازارها ایجاد کند. این مسائل، همگی می‌تواند نشانه‌هایی از شرایط سخت بازار اجاره‌ در سال ۱۴۰۰ باشد.